seta
Prognum Informática

Consulte a Legislação completa e atualizada do Crédito Imobiliário

HABITAÇÃO – Informativo de Atualização do B. N. H.

BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO

CARTEIRA DE OPERAÇÕES ESPECIAIS

Rio de Janeiro, 14 de junho de 1985

CIRCULAR – COPES – 0000/002/85

Programa Nacional da Habitação do Servidor Público – PRONHASP

Prezados Senhores:

Encaminhamos, em anexo, a relação dos documentos que deverão acompanhar as propostas de operações de crédito dos Agentes Financeiros ao BNH, com vistas ao desenvolvimento das seguintes modalidades operacionais do PRONHASP:

- Empréstimo para produção e comercialização de conjuntos habitacionais (subitem 3.1 – a, da RD nº 35/85);

- Empréstimo para produção de unidades isoladas (subitem 3.1 – b, da RD nº 35/85);

- Empréstimo para execução de reforma e/ou ampliação de unidades/ subitem 3.1 – c, da RD nº 35/85);

- Refinanciamentos para comercialização de unidades decorrentes da produção de conjuntos habitacionais (subitem 3.2 da RD nº 35/85);

- Refinanciamento para comercialização de unidades isoladas concluídas (subitem 3.3, da RD nº 35/85).

- Empréstimo para a produção e comercialização de pequenos conjuntos (subitem 5.7 da RD nº 35/85);

- Empréstimo para infra- estrutura e equipamento comunitário (subitem 10.7 da RD nº 35/85);

- Empréstimo para produção e comercialização de lotes urbanizados / subitem 3.1.a e 5.7 da RD nº 35/85);

- Empréstimo para a produção e comercialização de conjuntos habitacionais, sob a forma de condomínio (subitens 3.1.a e 5.7 da RD nº 35/85).

SOLIMAR RODRIGUES SALOMÃO

Gerente em exercício

COPES

De Acordo:

ANTONIO ESMERALDO NETO

Diretor Interino DIHAB

 

ANEXO I

EMPRÉSTIMO PARA PRODUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS

(Subitem 3.1 da RD 35/85)

REFINANCIAMENTO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS

(Subitem 3.2 da RD 35/85)

1. Carta de solicitação do Agente Financeiro acompanhada de parecer conclusivo do Agente Financeiro sobre a operação, que forneça uma idéia sucinta de suas variáveis principais, descrevendo e abordando os seguintes aspectos essenciais:

a. Identificação da operação contendo:

- Agente Financeiro e Promotor, Empresa Construtora, e demais intervenientes na operação, com identificação de suas respectivas funções;

- Objetivo da operação contendo breve descrição do empreendimento proposto, indicando a natureza da operação de crédito pretendida;

- Enquadramento normativo da operação, indicando a norma básica e o Programa no qual se enquadra;

- Prazo de realização da operação, indicando prazos de carência e de execução dos serviços;

- Composição de investimento, contendo fontes de recursos e discriminação dos serviços;

- Cronograma geral de desembolso, por origem dos recursos;

b. Capacitação gerencial, legal, técnica, econômico-financeira e cadastral dos Agentes Promotores e Empresas Construtoras para arrecadar com suas respectivas obrigações em relação ao empreendimento, abordando ainda:

- Suas atuações em operações anteriores;

- A situação perante as legislações fiscal, previdenciária e trabalhista, inclusive o FGTS;

- A inexistência comprovada de ações, atos e fatos jurídicos que, direta ou indiretamente, comprometem seus patrimônios;

- O esquema técnico- administrativo adotado para formulação, execução, acompanhamento e supervisão permanente do empreendimento, em especial no caso de empreendimentos de maior porte ou situados em localidades distinta de sua sede;

OBS.: O Agente Financeiro deverá declarar que os dados que permitirem a análise acima, foram obtidos através de análise, por todos os meios disponíveis, das posições cadastrais do Agente Promotor e Empresa Construtora.

c. Compatibilidade entre o valor estimado de venda das unidades e:

- A capacidade aquisitiva dos beneficiários, considerada a sua renda familiar mensal, os encargos que serão assumidos com o financiamento, as despesas com transporte, serviços públicos (luz, gás, telefone...), imposto predial, condomínio, etc...

- Os valores e condições de venda oferecidos no mercado local, informando ainda a disponibilidade e situação de comercialização de unidades do mesmo tipo, na área do projeto;

d. Compatibilidade entre a localização do empreendimento e:

- Sua dimensão;

- Valor atribuído ao terreno pelo Agente Promotor, mediante sua comparação com o valor de mercado atestado através do laudo de avaliação elaborado com base na ID- GDA 14/77;

- Plano de desenvolvimento urbano local, leis de zoneamento e tendências de crescimento físico da cidade;

- Disponibilidade de infra-estrutura (redes de abastecimento d água e esgotamento sanitário, energia elétrica, drenagem de águas pluviais, vias de acesso, coleta de lixo...) para atendimento ao futuro conjunto;

- Disponibilidade de serviços e equipamentos comunitários com capacidade para atender ao conjunto, em distância compatível;

- Disponibilidade de transporte com freqüência, rapidez e custos adequados às necessidades e capacidade financeira dos beneficiários finais, indicando, no caso de ausência, a solução técnico- administrativa para fornecimento desses serviços;

- Os custos e economicidade dos investimentos necessários em infra-estrutura e equipamento comunitário;

e. Compatibilidade entre o projeto apresentado e:

- As características físicas do terreno;

- A densidade e o uso do solo nas áreas circundantes;

- As posturas municipais sobre loteamento e edificações;

- A Tipologia habitacional local;

- As caraterísticas das famílias interessadas, em terrenos de tamanho, capacidade aquisitiva e padrão sócio- cultural;

- As dimensões e características físicas dos lotes, dada a população a que se destina;

f. Viabilidade da execução do projeto tanto nos aspectos técnicos, quanto financeiros, enfocando em particular:

- A compatibilidade entre a técnica construtiva prevista e a dimensão do empreendimento, a disponibilidade de materiais e mão-de-obra na região, as características físicas do terreno, o padrão sócio- culturas das famílias interessadas e o cronograma de execução;

- A compatibilidade entre os custos das obras propostas e os custos publicados mensalmente por revistas especializadas;

- A exeqüibilidade do cronograma físico –financeiro estabelecido, em relação à capacidade técnica e operacional da empresa construtora;

g. Atendimento às exigências legais e regulamentares do BNH quanto à situação jurídica das entidades envolvidas no empreendimento e adequação das garantias apresentadas à natureza do empréstimo pretendido;

2. Carta Proposta do Agente Promotor;

3. Relação Nominal dos candidatos às unidades, especificando a renda mensal dos mesmos, em cruzeiros e em UPC;

4. Declaração dos órgãos respectivos quanto à manutenção e operação dos equipamentos comunitários públicos do empreendimento assegurando a disponibilidade do empreendimento assegurando a disponibilidade de recursos materiais e humanos para assunção dessa responsabilidade;

5. Declaração dos órgãos competentes sobre a viabilidade técnico – financeira de fornecimento, manutenção e operação dos serviços de infra- estrutura básica (abastecimento d’água, esgotamento sanitário, iluminação e coleta de lixo) informando a disponibilidade de recursos materiais e humanos para assunção dessas responsabilidades.

a. Caso haja necessidade de execução de obras complementares para fornecimento dos serviços, o órgão competente deverá demonstrar a capacidade de implantação dos mesmos em prazo compatível com o da execução do empreendimento e informar quanto à responsabilidade e ônus de sua execução;

b. Nos casos em que for prevista a execução de serviços por concessionárias de serviços públicos e/ou Prefeituras, sem ônus para o empreendimento, a documentação deverá ser complementada com declaração do Agente Promotor responsabilizando-se pela execução dos serviços previstos, sem ônus para os beneficiários, na eventual ocorrência do descumprimento das obrigações assumidas pelos órgãos competentes;

c. No caso de adoção de sistemas de esgotamento sanitário ou pluvial que dependam da capacidade de absorção do solo, deverá ser apresentado atestado de permeabilidade do solo que demonstre compatibilidade com a solução proposta;

d. No caso de abastecimento de água por poço, deverá ser apresentado atestado evidenciando que a qualidade e a quantidade de água atendem às necessidades do empreendimento;

e. Declaração dos órgãos competentes, quando couber, sobre a inexistência de restrições urbanístico - legais à realização do empreendimento tais como recursos, investiduras, servidões, faixas de domínio, áreas de preservação de manancial, proteção do patrimônio florestal, histórico e paisagístico, zona de proteção de aeroporto, etc...;

- Laudo de avaliação do terreno, elaborado sob a responsabilidade do Agente Financeiro, com base no exposto na ID/GDA nº 14/77;

8. Sinopse Jurídica, conforme modelo anexo.

9. Certificado de regularidade de situação perante o FGTS e documento comprobatório de inexistência de débito perante o IAPAS, emitidos em seu nome e no Agente Promotor, quando for o caso;

10. Planta de situação do terreno indicando, em escala adequada, seu posicionamento na malha urbana e assinalando a infra- estrutura, os acessos e os equipamentos comunitários básicos existentes;

11. Ficha de cadastro do terreno, conforme modelo – padrão;

12. Levantamento planialtimétrico do terreno com a demarcação da área a ser adquirida )medidas e confrontações);

13. Cópia dos projetos de arquitetura, infra-estrutura e instalação, aprovadas pela Prefeitura Municipal, concessionárias e órgãos competentes;

14. Sondagem do terreno;

15. Quadros I, II da NB-140;

16. Carta proposta da Empresa Construtora, contendo: valor global e por serviço, discriminando prazo para a realização das obras, prazo de validade da proposta e data-base para reajustamento dos serviços;

17. Especificações detalhadas relativas às unidades habitacionais, à urbanização, infra- estrutura e obras complementares e equipamento comunitário;

18. Orçamentos detalhados, elaborados segundo as Normas Brasileiras e as Normas do BNH, separadamente por tipo de unidade (casas ou blocos), para o equipamento comunitário, e para os serviços de urbanização, infra- estrutura e obras complementares;

19. Composição detalhada dos preços unitários que norteiam a elaboração dos orçamentos, com referência à fonte utilizada;

20. Tabelas de pagamento em perfeita consonância com os orçamentos, representando cada item uma etapa física perfeitamente caracterizada e acabada, conforme modelo anexo;

21. Cronogramas físico- financeiros de conjunto e individuais, relativos à construção, urbanização, infra-estrutura, equipamento comunitário e obras complementares, conforme modelo anexo;

22. plano Financeiro da Operação, conforme modelo anexo;

23. Quadro Demonstrativo dos Financiamentos, conforme modelo anexo;

24. Quadro Resumo da Operação, conforme modelo anexo;

25. Título de Propriedade do terreno registrado no Registro de Imóveis;

26. Termo de Opção de Venda, em favor do Agente Promotor, se for o caso, conforme modelo anexo;

27. Certidões vintenárias e de ônus reais sobre o imóvel;

28. Regularização do foro, caso necessário;

29. Certidão de averbação do desdobramento do terreno à margem da transcrição da propriedade ou, se for o caso, do registro de loteamento (lei nº 6.766 de 19/12/79);

30. Prova de quitação de impostos e taxas (imposto territorial, predial, água e esgoto);

ANEXO II

EMPRÉSTIMO PARA PRODUÇÃO DE UNIDADES ISOLADAS

(Subitem 3.1.b – RD – 35/85)

1. Carta de solicitação do Agente Financeiro acompanhada de parecer conclusivo com referência expressa a:

a. quantidade mínima de unidades a serem produzidas;

b. valor total dos recursos pretendidos;

c. valor médio dos recursos pretendidos;

d. programação dos investimentos, indicando o atendimento por período, bem como o cronograma de desembolso previsto;

e. comprometimento de adotar o modelo de cronograma físico – financeiro individual e tabela de pagamentos de acordo com o padrão do BNH;

f. comprometimento de que serão concedidos empréstimos apenas para execução de unidades isoladas, não podendo as mesmas caracterizarem conjunto ou parte de conjunto habitacional;

g. comprometimento de atender ao disposto no subitem 10.10, da RD – 35/85;

h. desempenho do Agente Promotor em operações anteriores enfocando, principalmente, o cumprimento as programações de investimento estabelecidas;

i. situação do Agente Promotor, comprovando sua regularidade perante as legislações Fiscais, Previdenciária e Trabalhista, inclusive o FGTS;

j. justificativa da necessidade dos recursos solicitados face à demanda habitacional existente, apurada por pesquisa realizada junto aos interessados;

l. faixa (s) de renda a ser (em) atendida (s) e sua (s) capacidade (s) de endividamento;

m. adequação às normas do SFH e, em especial à RD35/85.

2. Carta Proposta do Agente Promotor;

3. Quadro- Resumo de Operação, conforme modelo anexo, indicando o (s) valor (es) médio (s) de financiamento previsto (s), as condições nas fases de carência e de amortização, bem como o cronograma de desembolso;

4. Certificados de regularidade de situação perante o FGTS em seu nome e no do Agente Promotor;

5. Certidão Negativa de débitos perante o IAPAS em seu nome e no do Agente Promotor.

ANEXO III

EMPRÉSTIMO PARA EXECUÇÃO DE REFORMA E/OU AMPLIAÇÃO

(Subitem 3.1.c da RD – 35/85)

1. Carta de solicitação do Agente Financeiro acompanhada de parecer conclusivo com referência expressa a:

a. quantidade mínima de créditos a serem concedidos;

b. valor total dos recursos pretendidos, observado o limite unitário de financiamento de 350 UPC, de acordo com o subitem 10.8.1 da RD 35/85;

c. valor médio dos recursos pretendidos;

d. programação dos investimentos, indicando o atendimento por período, bem como o cronograma de desembolso;

e. desembolso do Agente Promotor em operações anteriores, enfocando, principalmente, o cumprimento às programações de investimentos estabelecidas;

f. situação do Agente Promotor, comprovando sua regularidade perante as legislações Fiscais, Previdenciária e Trabalhista, inclusive o FGTS;

g. justificativa da necessidade dos recursos solicitados, face à demanda habitacional existente, apurada por pesquisa realizada junto aos interessados;

h. faixa (s) de renda a ser (em) atendida (s) e sua (s) capacidade (s) de endividamento;

i. adequação às normas do SFH, em especial, à RD 35/85;

2. Carta-Proposta do Agente promotor;

3. Quadro-Resumo de operação, conforme modelo anexo, indicando o (s) valor (es) médio (s) de financiamento previsto (s), as condições de carência e amortização, bem como o cronograma de desembolso;

4. Certificado de Regularidade de Situação perante o FGTS em seu nome e no do Agente Promotor;

5. Certidão Negativa de débitos perante o IAPAS em seu nome e no do Agente Promotor, se for o caso.

ANEXO IV

REFINANCIAMENTO DE UNIDADES ISOLADAS CONCLUÍDAS

(Subitem 3.3 – RD 35/85)

1. Carta de solicitação do Agente Financeiro acompanhada de parecer conclusivo com referência expressa a:

a. quantidade mínima de unidades a serem financiadas;

b. valor total dos recursos pretendidos;

c. valor médio dos recursos pretendidos;

d. programação dos investimentos, indicando o atendimento por período, bem como o cronograma de desembolso previsto;

e. comprometimento de que serão concedidos financiamentos a unidades com mais de 180 dias de " habite-se" a, no máximo, 30% do total de unidades contratadas;

f. comprometimento de que serão financiadas apenas unidades isoladas, não podendo as mesmas caracterizarem conjunto ou parte de conjunto habitacional;

g. desempenho do Agente Promotor em operações anteriores enfocando, principalmente, o cumprimento às programações de investimentos estabelecidas;

h. situação do Agente Promotor, comprovando sua regularidade perante as legislações Fiscais, Previdenciárias e Trabalhista, inclusive o FGTS.

i. Justificativa da necessidade dos recursos solicitados, face à demanda habitacional existente apurada por pesquisa junto aos interessados;

j. Faixa (s) de renda a ser (em) atendida (s) e sua (s) capacidade (s) de endividamento;

l. Adequação às normas do SFH e, em especial, à RD – 35/85;

2. Carta- Proposta do Agente Promotor;

3. Quadro – Resumo da Operação, conforme modelo anexo, indicando o (s) valor (es) médio (s) de financiamento previsto (s), as condições nas fases de carência e amortização, bem como o cronograma de desembolso;

4. Certificado de regularidade de situação perante o FGTS em seu nome e no do Agente Promotor;

5. Certidão Negativa de débitos perante o IAPAS em seu nome e no do Agente Promotor.

ANEXO V

EMPRÉSTIMO PARA PRODUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DE PEQUENOS COJUNTOS

(Subitem 5.7 da RD 35/85)

I – DEFINIÇÃO

Para os efeitos da RD 35/85, são definidos como pequenos conjuntos:

a. aqueles compostos por até 50 unidades habitacionais completas e/ou lotes urbanizados, e

b. aqueles que se constituem em um único empreendimento, não se admitindo a execução de parte de um empreendimento maior, e

c. aqueles situados em áreas que disponham de serviços de infra- estrutura (redes de água, luz, esgoto, águas pluviais e sistema viário) e equipamento comunitário, em consonância com os padrões locais e em condições de pronta utilização.

II – FORMALIZAÇÃO DAS OPERAÇÕES

As operações envolvendo pequenos conjuntos serão formalizadas da forma que segue:

- mediante a assinatura de Contrato de Abertura de Crédito, a ser desdobrado em contratos acessórios de empréstimos do BNH e de repasse para execução de vários pequenos conjuntos;

- mediante a assinatura de contrato específico de empréstimo do BNH e de repasse para a execução de um pequeno conjunto.

1. Contrato de Abertura de Crédito

Através da assinatura, pelo BNH, Agente Financeiro e Agente Promotor, do Contrato de Abertura de Crédito, serão alocados recursos no valor máximo de 400.000UPC, para atender à contratação das operações específicas.

Deverá constar, obrigatoriamente, do Contrato de Abertura de Crédito:

a. a localização precisa (rua, bairro, cidade) dos pequenos conjuntos a serem implantados;

b. o valor de investimento, total e médio previsto, por operação a ser contratada;

c. a quantidade de habitações e/ou lotes urbanizados por projeto;

d. as datas previstas para o encaminhamento ao BNH das propostas de operação vinculadas, com seus respectivos valores estimados de empréstimo, sendo cancelada a operação não apresentada no prazo estabelecido;

e. o prazo para a assinatura dos contratos acessórios, limitado a 12 meses, improrrogáveis, a contar da data da assinatura do Contrato de Abertura de Crédito;

2. Contratos Acessórios

Os contratos acessórios, de empréstimo do BNH e de repasse do Agente Financeiro, estabelecerão as condições para a realização dos pequenos conjuntos, observadas as diretrizes gerais constantes do contrato de abertura de crédito a que estiverem vinculados, bem como as condições operacionais constantes do item V.

3. Contrato Específico

O contrato específico de empréstimo do BNH e de repasse do Agente Financeiro estabelecerá as condições para a realização de um pequeno conjunto, observadas as normas operacionais constantes do item V.

III – ENCAMINHAMENTO DE PROPOSTA DE OPERAÇÃO

1. Abertura de Crédito

O Agente Financeiro, em função da proposta recebida do Agente Promotor interessado, e concluída a análise dos elementos, encaminhará à Agência do BNH de jurisdição dos empreendimentos a serem desenvolvidos, sua proposta para abertura de crédito, acompanhada do que segue:

a. parecer conclusivo com referência expressa a:

- programação dos investimentos a serem realizados pelo Agente Promotor contendo:

- o Agente Promotor a ser atendido;

- a localização precisa (rua, bairro, cidade) dos empreendimentos a serem executados;

- os valores totais do investimento e financiamento previstos por operação;

- os valores médios do investimento e financiamento previstos, por operação;

- a quantidade de habitações e/ou lotes urbanizados por projeto;

- as datas previstas para o encaminhamento ao BNH das propostas de operação vinculadas, com seus respectivos valores estimados de empréstimo, sendo cancelada a operação não apresentada no prazo estabelecido;

- o prazo para a assinatura dos contratos acessórios, limitado a 12 meses, improrrogáveis, a contar da data de assinatura do contrato de abertura de crédito;

- capacidade gerencial, igual, técnica, econômico- financeira e cadastral do Agente Promotor para arcar com suas obrigações em relação aos empreendimentos, mediante exame, por todos os meios disponíveis, de sua posição cadastral;

- situação do Agente Promotor comprovando sua regularidade perante as legislações Fiscal, Previdenciária e Trabalhista, inclusive o FGTS, bem como a inexistência de ações, atos e fatos jurídicos que direta ou indiretamente, comprometem seu patrimônio;

- atendimento aos limites de responsabilidade do Agente promotor, quais sejam:

- em um mesmo Agente Financeiro: 10 (dez) vezes a soma do Capital realizado e das reservas livres do Agente Promotor;

- no Sistema Financeiro da Habitação: 20 (vinte) vezes a soma do Capital realizado e das reservas livres do Agente Promotor.

- Justificativa da necessidade dos recursos solicitados face à demanda habitacional existente nas localidades, apurada por pesquisa realizada, pelo Agente Promotor, junto aos interessados;

- Adequação às normas do SFH e, em especial, à RD 35/85;

b. carta- proposta do Agente Promotor;

c. certificados de regularidade de situação do Agente Financeiro e Promotor perante o FGTS e certidão negativa de existência de débitos perante o IAPAS, quando for o caso.

2. Contratos Acessórios

Com vistas à aprovação das operações e conseqüente assinatura dos contratos de empréstimo acessórios ao contrato de abertura de crédito, o Agente Financeiro, concluída sua análise, encaminhará à Agência do BNH de jurisdição do empreendimento, a sua proposta de operação, acompanhada dos seguintes documentos:

a. parecer conclusivo do Agente Financeiro sobre a operação, descrevendo e abordando os seguintes aspectos essenciais:

- descrição do empreendimento contendo quantidade, tipo e padrão de especificação das unidades propostas;

- idoneidade da firma construtora, sua capacidade econômica- financeira, gerencial, legal, técnica e cadastral, bem como avaliação de sua atuação em outras operações;

- atendimento aos limites de responsabilidade do construtor, quais sejam:

- em um mesmo Agente Financeiro, 5 (cinco) vezes a soma do capital realizado, acrescido das reservas livre da empresa Construtora;

- no Sistema Financeiro da Habitação, 10 (dez) vezes a soma do capital realizado, acrescido das reservas livres da empresa construtora;

- aprovação, pelos órgãos competentes, dos projetos a serem executados;

- adequação dos projetos de Arquitetura e Urbanismo à tipologia local e à demanda a ser atendida;

- existência de serviços de infra-estrutura (redes de água, luz, esgoto, águas pluviais e sistema viário) e equipamento comunitário em consonância com os padrões locais e em condições de pronta utilização;

- observamos que a existência de tais serviços constituiu-se condição básica para aprovação do projeto.

- Integração do projeto à malha urbana contendo dados sobre os serviços de transporte disponível;

- Viabilidade da execução do projeto tanto nos aspectos técnicos quanto financeiros, inclusive pelo exame dos custos das obras propostas, a partir de publicações especializadas;

- Compatibilidade entre o valor de mercado do terreno e o valor atribuído a este, pelo Agente Promotor;

- Compatibilidade entre os valores de venda estimados das unidades, a renda dos candidatos e os valores e condições de venda de unidades semelhantes oferecidas no mercado local;

- Adequação da operação às normas do SFH e, em especial, à RD 35/85;

b. Carta- Proposta do Agente Promotor;

c. Título de Propriedade do terreno devidamente registrado e carta de operação do proprietário, se for o caso;

d. Laudo de Avaliação do terreno, elaborado sob a responsabilidade do Agente Financeiro, com base na ID-GDA-14/77;

e. Planta de localização do terreno em relação à malha urbana;

f. Cópia do projeto de implementação das unidades no terreno;

g. Planta de Arquitetura das unidades;

h. Especificação resumida dos serviços a serem executados;

i. Quadro- Resumo da Operação (conforme modelo anexo);

j. Sinopse Jurídica (conforme modelo anexo).

OBS.: O contrato de empreitada global, os cronogramas de execução individuais e global, o memorial descritivo, as tabelas de pagamentos – espelhos de medição e o detalhamento deverão ser encaminhados ao BNH logo após a aprovação da operação, sendo condicionante para a liberação de recursos para pagamento de obra.

3. Contrato Específico

O Agente Financeiro, em função da proposta recebida do Agente Promotor interessado, e concluída a análise dos elementos, encaminhará à Agência do BNH de jurisdição do empreendimento, sua proposta de operação, acompanhada do que segue:

a. Parecer conclusivo do Agente Financeiro sobre a operação, descrevendo e abordando os seguintes aspectos essenciais:

- descrição do empreendimento contendo quantidade, tipo e padrão de especificação das unidades propostas;

- justificativa da necessidade dos recursos solicitados face à demanda habitacional existente nas localidades, apurada por pesquisa realizada, pelo Agente Promotor, junto aos interessados;

- idoneidade da firma construtora, sua capacidade econômico- financeira, gerencial, técnica e cadastral, bem como avaliação de sua atuação em outras operações;

- situação do Agente Promotor, comprovando sua regularidade perante as legislações Fiscal, Previdenciária e Trabalhista, inclusive o FGTS, bem como a inexistência de ações, atos e fatos jurídicos que direta ou indiretamente, comprometem seu patrimônio.

- Atendimento aos limites de responsabilidade e impedimento para o Agente Promotor, quais sejam:

- Em um mesmo Agente Financeiro, 10 (dez) vezes a soma do capital realizado e das reservas livres do Agente Promotor;

- No Sistema Financeiro da Habitação, 20 (vinte) vezes a soma do capital realizado e das reservas livres do Agente Promotor;

- Atendimento aos limites de responsabilidade do construtor, quais sejam:

- em mesmo Agente Financeiro, 5 (cinco) vezes a soma do capital realizado, acrescido das reservas livres da empresa construtora;

- no Sistema Financeiro da Habitação, 10 (dez) vezes a soma do capital realizado, acrescido das reservas livres da empresa construtora;

- aprovação, pelos órgãos competentes, dos projetos a serem executados;

- adequação dos projetos de arquitetura à tipologia local e à demanda a ser atendida;

- existência de serviços de infra-estrutura (redes de água, luz, esgoto e águas pluviais e sistema viário) e equipamento comunitário em consonância com os padrões locais e em condições de pronta utilização;

- observamos que a existência de tais serviços constitui-se condição básica para a aprovação do projeto;

- integração do projeto à malha urbana, contendo dados sobre os serviços de transporte disponíveis;

- viabilidade de execução do projeto, tanto nos aspectos técnicos quanto financeiros, inclusive pelo exame dos custos das obras propostas, a partir de publicações especializadas;

- compatibilidade entre o valor de mercado do terreno e o valor atribuído a este, pelo Agente Promotor;

- compatibilidade entre os valores de venda estimados das unidades, a renda dos candidatos e os valores e condições de venda de unidades semelhantes oferecidas no mercado local;

- adequação da operação às normas do SFH e, em especial, à RD 35/85.

b. Carta- proposta do Agente Promotor;

c. Título de propriedade do terreno devidamente registrado e carta de opção do proprietário, se for o caso;

d. Laudo de Avaliação do terreno, elaborado sob a responsabilidade do Agente Financeiro, com base na ID-GDA-14/77;

e. Planta de localização do terreno em relação à malha urbana;

f. Cópia do projeto de implantação das unidades no terreno;

g. Planta de Arquitetura das unidades;

h. Especificações resumida dos serviços a serem executados;

i. Quadro- Resumo da operação (conforme modelo anexo);

j. Sinopse Jurídica (conforme modelo anexo);

OBS.: O contrato de empreitada global, os cronogramas individuais e global, o memorial descritivo, as tabelas de pagamento/ espelhos de medição e o detalhamento deverão ser encaminhados ao BNH, logo após a aprovação da operação, sendo condicionante para a liberação de recurso para o pagamento da obra.

ANEXO VI

EMPRÉSTIMO PARA INFRA-ESTRUTURA E EQUIPAMENTO COMUNITÁRIO

(Subitem 10.7 da RD 35/85)

I – OBJETIVOS E CONDICIONANTES

1. Concessão de recursos ao Poder Público (Prefeitura, concessionárias, etc) para execução da infra-estrutura e equipamentos comunitários públicos em conjuntos habitacionais executados com recursos do PRONHASP, englobando os serviços a seguir:

1.1. Infra-estrutura

- Obras viárias

- Terraplanagem

- Proteção e contenção de taludes e encostas

- Drenagem de águas pluviais

- Canalização de rios e córregos

- Esgotamento sanitário

- Abastecimento d’água

- Energia elétrica

1.2. Equipamentos comunitários públicos

- Saúde

- Educação

- Segurança

- Formação profissional e comunitária

- Recreação

2. A operação tem como objetivo a redução do custo fiscal da unidade, já que os custos das obras executadas serão repassados ao poder público, não incidindo desta forma, no valor de venda das habitações.

3. Para a obtenção dos recursos, deverá ser comprovado, pelo tomador dos recursos (Prefeitura, concessionárias municipais ou estaduais, etc), a capacidade de endividamento do Estado ou Município a que estiver vinculado.

4. A operação de que trata este item será sempre vinculada ao empréstimo habitacional respectivo, devendo ambas serem aprovadas em conjunto.

II – AGENTES E BENEFICIÁRIOS

1. AGENTES FINANCERIOS

1.1 Bancos Estaduais;

1.2 Bancos de Desenvolvimento;

1.3 Caixas Econômicas Estaduais;

1.4 Outras entidades, a critério do BNH.

2. AGENTES PROMOTORES

2.1. Estados;

2.2. Municípios;

2.3. Órgãos da administração indireta dos respectivos Estados e Municípios;

2.4. Os Institutos de Previdência Social que disponham, a critério do BNH, de estrutura administrativa e capacidade técnica e econômico- financeira adequada para assumir a função , nas operações em que figurarem como Agente Promotor, na operação de empréstimo para a execução do conjunto habitacional a que estiver vinculado;

2.5. Outras entidades, a critério do BNH.

3. BENEFICIÁRIOS FINAIS

3.1. Estados;

3.2. Municípios;

3.3. Órgãos da administração indireta dos respectivos Estados e Municípios.

III – ENCAMINHAMENTO DA PROPOSTA DE OPERAÇÃO

O Agente Financeiro, em função da proposta do Agente Promotor interessado, e concluída a análise dos elementos, encaminhará à Agência do BNH de jurisdição do empreendimento, sua proposta de operação acompanhada dos seguintes documentos:

1. Parecer conclusivo do Agente Financeiro sobre a operação, descrevendo e abordando os seguintes aspectos essenciais:

a. Identificação da operação contendo:

- Agente Financeiro, Agente Promotor, Empresa Construtora, Beneficiário Final, e demais intervenientes na operação, com indicação de suas respectivas funções;

- Objetivo da operação contendo breve descrição da (s) proposta (s), indicando a natureza da operação de crédito pretendida;

- Enquadramento normativo da operação, indicando a norma básica e o Programa no qual se enquadra, fazendo menção ao subitem 10.7 da RD 35/85 e itens 15 e 16 da R-BNH-I-83/83;

- Prazo de realização da operação, indicando os prazos de carência e de execução dos serviços;

- Composição do investimento contendo fontes de recursos, e discriminação dos serviços;

- Cronograma geral de desembolso, por origem dos recursos.

b. Capacitação Gerencial, legal, técnica, econômico-financeira e cadastral dos Agentes Promotor e Empresa Construtora para arcar com suas respectivas obrigações em relação ao empreendimento, abordando, ainda:

- Suas atuações em operações anteriores;

- A situação perante as legislações fiscal, previdenciária e trabalhista, inclusive o FGTS;

- A inexistência comprovada de ações, atos e fatos jurídicos que direta ou indiretamente, comprometem o patrimônio da Empresa Construtora;

- O esquema técnico-administrativo adotado pela Empresa Construtora para formulação, execução, acompanhamento e supervisão permanente do empreendimento, em especial no caso de empreendimentos de maior porte situados em localidade distante de sua sede;

OBS.: O Agente Financeiro deverá declarar que os dados que permitirem a análise da Empresa Construtora acima, foram obtidos através de análise, por todos os meios disponíveis, da posição cadastral da mesma.

c. Viabilidade da execução do projeto tanto nos aspectos técnicos, quanto financeiros, enfocando em particular:

- A compatibilidade entre o projeto proposto e a disponibilidade de materiais e mão-de-obra na região, as características físicas ao terreno, o padrão sociocultural das famílias interessadas e o cronograma de execução;

- A compatibilidade entre os custos das obras propostas e os custos mensalmente por revistas especializadas;

- A exeqüibilidade do cronograma físico-financeiro estabelecido, em relação a capacidade técnica e operacional da empresa construtora;

- Atendimento às exigências legais e regulamentares do BNH quanto à situação jurídica das entidades envolvidas no empreendimento e adequação das garantias apresentadas à natureza do empréstimo pretendido.

2. Carta-proposta do Agente Promotor acompanhada do Memorial descritivo da viabilidade da execução dos serviços que forneça uma idéia sucinta da inter-relação de suas variáveis principais, indicando:

a. justificativa da adequação dos projetos às características locais;

b. compatibilidade dos serviços de infra-estrutura e equipamentos comunitários existentes e projetados, com a capacidade financeira e operacional das entidades responsáveis pela implantação e funcionamento dos mesmos;

c. compatibilidade dos investimentos totais previstos e do respectivo financiamento com a capacidade de investimento e de endividamento das entidades responsáveis pelos mesmos;

d. exeqüibilidade do cronograma físico-financeiro estabelecido em relação a:

- capacidade técnica e operacional da empresa construtora (Empreiteira);

- esquema técnico-administrativo adotado para formulação, execução, acompanhamento e supervisão permanente dos serviços propostos, em especial no caso de obras de maior porte ou em localidade distante de sua respectiva sede;

3. Carta proposta da (s) Empresa (s) Construtora (s), contendo o valor global e discriminando a natureza, custos e prazos dos serviços a serem executados, bem como prazo de validade da proposta e data-base para o reajustamento dos serviços;

4. Projetos técnicos, compreendendo:

4.1. Infra-estrutura:

4.1.1. Cópia dos projetos de infra-estrutura, elaborados de acordo com as normas das concessionárias locais;

4.1.2. Especificações detalhadas;

4.1.3. Orçamentos detalhados, elaborados segundo as Normas Brasileiras e Normas do BNH;

4.1.4. Cronogramas físico-financeiros por tipo de serviço e global (conforme modelo anexo);

4.1.5. Tabelas de pagamento, conforme modelo anexo, em perfeita coerência com os orçamentos representando cada item uma etapa de obras perfeitamente caracterizada e acabada, devendo ser apresentada uma tabela para cada cronograma físico-financeiro por tipo de serviço;

4.2. Equipamentos Comunitários:

4.2.1. Cópia dos Projetos de arquitetura, devidamente aprovados pela Prefeitura Municipal competentes;

4.2.2. Especificações detalhadas;

4.2.3. Orçamentos detalhados, elaborados segundo as Normas Brasileiras e Normas do BNH;

4.2.4. Cronogramas físico-financeiros por equipamento e global (conforme modelo anexo);

4.2.5. Tabelas de pagamento, conforme modelo anexo, em prefeita coerência com os orçamentos apresentados, representando cada item uma etapa de obra perfeitamente caracterizada e acabada, devendo ser apresentada uma tabela para cada cronograma físico-financeiro por equipamento;

5. Carta da Prefeitura do município onde se realizarão os serviços propostos, apoiando a realização dos mesmos na forma proposta, caso seja promovido pelo Governo Estadual, através de seus Agentes, e o Município não seja interveniente na operação;

6. Declaração dos órgãos respectivos quanto à manutenção e operação dos equipamentos comunitários públicos propostos, assegurando a disponibilidade de recursos materiais e humanos para assunção dessa responsabilidade;

7. Declaração dos órgãos competentes sobre a viabilidade técnico-financeiro de fornecimento, manutenção e operação dos serviços de infra-estrutura básica (abastecimento d’água, esgotamento sanitário, iluminação pública, drenagem pluvial, e manutenção de logradouros) informando a disponibilidade de recursos materiais e humanos para assunção dessas responsabilidades.

7.1. No caso de adoção de sistema de esgotamento sanitário ou pluvial que dependam da capacidade de absorção do solo, deverá ser apresentado atestado de permeabilidade do solo que demonstre compatibilidade com a solução proposta;

7.2. No caso de abastecimento de água por poço, deverá ser apresentado atestado de vazão e potabilidade do mesmo, garantindo o abastecimento do conjunto;

8. Certificado de Regularidade de Situação dos Agentes Financeiros e Promotor perante o FGTS;

9. Certidão Negativa de Débito dos Agentes Financeiro e Promotor perante o IAPAS;

10. Lei autorizativa devidamente publicada na Imprensa Oficial (casos em que o Estado ou município assumir e/ou garantir o empréstimo);

11. Autorização da Secretaria de Planejamento da Presidência da República (SEPLAN) para vinculação de quotas do FPE ou FPM (nos casos em que seja esta a garantia oferecida pelo Estado ou Município beneficiário final;

12. Plano Financeiro de Operação.

IV – CONDIÇÕES OPERACIONAIS

1. Empréstimo do BNH

1.1. Valor: até 100% do somatório das parcelas relativas a custos de:

a. Projeto: limitado a 1,5% do valor do empréstimo do BNH (VE);

b. Execução de infra-estrutura, conforme definido no subitem I-1.1;

c. Terreno e Construção dos Equipamentos Comunitários Públicos, conforme definido no subitem I-1.2;

d. Taxa de Administração do BNH: equivalente a 2% do valor do empréstimo do BNH (VE);

e. Comissão de Administração e Fiscalização de Obras: limitado a 4% do somatório dos custos de infra-estrutura e equipamentos comunitários;

1.2. Juros: pagos mensalmente e calculados à taxa anual nominal estabelecida na R/BNH-139/82, em função das unidades da Federação, onde será situado o projeto, conforme tabela abaixo:

TAXAS DE JUROS

(% a.a.)

UNIDADES DA FEDERAÇÃO

2,5

Rondônia, Acre, Roraima e Amapá

3,5

Pará, Maranhão, Piauí, Rio Grande do Norte, Paraíba e Sergipe

4,0

Amazonas, Ceará, Alagoas, Esp. Santo, M. Grosso do Sul, Mato Grosso e Goiás

5,5

Pernambuco e Bahia

6,5

Minas Gerais, Paraná, Santa Catarina e D. Federal

7,5

Rio Grande do Sul

9,0

Rio de Janeiro

10,5

São Paulo

1.3. Prazo de Carência: o aprovado pelo BNH para desembolso dos recursos, acrescido de até 3 (três) meses.

1.4. Prazo de Amortização: até 216 (duzentos e dezesseis) meses, contados do término da carência.

1.5. Sistema de Amortização: Sistema de Amortizações Constantes – SAC.

1.6. Correção Monetária: Plano de Correção Monetária – PCM.

1.7. Garantias: uma ou mais das indicadas a seguir, a critério do BNH:

1.7.1. Vinculação temporária de receita operacional ou orçamentária das entidades tomadoras ou garantidoras do empréstimo do BNH, sendo neste caso exigido a outorgada poderes amplos, limitados e irrevogáveis ao Agente Financeiro, transferíveis ao BNH, que lhes permitam receber a receita vinculada, até o valor dos compromissos não cumpridos pelo devedor.

1.7.2. Fiança Bancária.

1.7.3. Caução ou penhor de Cédulas Hipotecárias ou Letras Imobiliárias.

1.7.4. Hipotecas.

1.7.5. Outras Garantias julgadas adequadas pelo BNH.

2. Repasse

Será concedido nas mesmas condições do empréstimo do BNH, exceto no que se refere à taxa de juros, que poderá ser acrescido em até 1 (um) ponto percentual, anual à taxa de juros do empréstimo correspondente.

ANEXO VII

EMPRÉSTIMO PARA PRODUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES URBANIZADOS

(Subitens 3.1-a e 5.7 da RD 35/85)

I – EMPRÉSTIMO PARA PRODUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DE LOTES URBANIZADOS (SUBITENS 3.1-A E 5.7 DA RD 35/85

1. CONCEITO DE ÁREA URBANIZADA

Defina-se como Área Urbanizada, a que disponha dos seguintes requisitos mínimos: Sistema viário Hierarquizado e Integrado à malha urbana;

Acesso e vias internas principais pavimentadas, de modo a permitir a circulação de transportes coletivos; Sistemas de Distribuição de água Potável Elétrica; Sistema de Esgotamento Sanitário, Coletivo ou Individual; Sistema de Águas Pluviais.

2. CONCEITO DE LOTE URBANIZADO

Considerar-se-á Lote Urbanizado a parcela definida de uma Área Urbanizada que apresente características físicas que permitam seu aproveitamento imediato e contenha, no seu interior:

2.1. Instalações que possibilitem a imediata ligação domiciliar de Água Potável e Energia Elétrica às redes existentes;

2.2. Unidade Sanitária, provida de esgotamento sanitário.

3. AGENTES, BENEFICIÁRIOS, FORMALIZAÇÃO DAS OERAÇÕES, ENCAMINHAMENTO DA PROPOSTA E CONDIÇÕES OPERACIONAIS.

As operações de empréstimo para a produção e comercialização de lotes urbanizados obedecerão às mesmas rotinas previstas para pequenos conjuntos de até 50 unidades – subitem 5.7 da RD 35/85 ou conjuntos habitacionais – subitem 3.1.a da RD 35/85, conforme o caso.

ANEXO VIII

EMPRÉSTIMO PARA PRODUÇÃO E COMERCIALIZAÇÃO DE CONJUNTOS HABITACIONAIS, SOB A FORMA DE CONDOMÍNIO

(Subitens 3.1.a 5.7 da RD 35/85)

1. OBJETIVO

Empréstimo para aquisição de terrenos e construção de unidades habitacionais e/ou construção em terreno próprio a ser concedido aos servidores públicos, beneficiários finais de um mesmo AGENTE PROMOTOR, reunidos em regime condominial, observadas as disposições da Lei nº 4.591, de 16.12.64.

2. AGENTES FINANCEIROS E PROMOTORES

Os mesmos aceitos para a execução de conjuntos habitacionais e pequenos conjuntos de até 50 unidades.

Quando desenvolvido o empreendimento sob a forma de condomínio, os recursos serão desembolsados pelo Agente Financeiro diretamente ao condomínio, sendo o Agente Promotor interveniente no processo, cabendo-lhes ainda a função de assessorar técnica e juridicamente ao condomínio tomador dos recursos.

3. ENCAMINHAMENTO DA PROPOSTA E CONDIÇÕES OEPRACIONAIS

Serão observadas as mesmas rotinas previstas para pequenos conjuntos de até unidades – subitem 5.7 da RD 35/85 ou conjuntos habitacionais subitem 3.1.a da RD 35/85, conforme o caso, à execução da seguinte documentação jurídica:

1. Opção de venda do terreno em favor dos condôminos, se for o caso.

2. Convenção do Condomínio registrada no Registro de Imóveis, bem como a averbação de suas eventuais alterações:

2.1. considera-se aprovada a convenção que reuna as assinaturas de titulares de direito que representem, no mínimo, dois terços das frações ideais que compõem o condomínio;

2.2. além de outras normas aprovadas pelos interessados, a convenção deverá conter:

a. a discriminação das partes de propriedade exclusiva, e as de condomínio com especificações das diferentes áreas;

b. o destino das diferentes partes;

c. o modo de usar as coisas e serviços comuns;

d. encargos, formas e proporção das contribuições dos condôminos para as despesas de custeio e para as extraordinárias;

e. o modo de escolher o síndico e o conselho consultivo;

f. as atribuições do síndico, além das legais;

g. a definição da natureza gratuita ou remunerada de suas funções;

h. o modo e o prazo de convocação das assembléias gerais dos condomínios;

i. o quorum para os diversos tipos de votações;

j. a forma de contribuição para a constituição de fundo de reserva;

l. a forma e o quorum para as alterações de convenção;

m. a forma e o quorum para a aprovação do regimento interno, quando não incluídos na própria convenção.

ANEXO IX

MODELOS DE DOCUMENTOS A SEREM ENVIADOS PELOS AGENTES FINANCERIOS E/OU PROMOTORES AO BNH

ANEXO 1

TERMO DE OPÇÃO DE VENDA

Pelo presente Termo, eu (qualificação) concedo a......................... opção para aquisição do imóvel de minha propriedade, situado em ............. assim caracterizado ..................... .

A opção é concedida nas seguintes condições:

1. Tenho ciência de que o terreno ora opcionado destina-se a um empreendimento habitacional a ser executado com financiamento do Sistema Financeiro da Habitação, em obediência às normas do BNH as quais declaro conhecer.

2. O preço de venda é de Cr$ ........................... (____) e será pago nas seguintes condições:

................................................................

3. O referido preço será corrigido com base na variação da UPC (Unidade Padrão de Capital do BNH) vigente entre a data de aceitação, pelo Agente Promotor, da documentação citada no item 5, desde que não inferior a 90 dias da assinatura deste termo, e a data da assinatura do Contrato de Compra e Venda, ressalvando o disposto no item 6.

4. Junto a este instrumento os seguintes documentos, relativos ao imóvel, como parte integrante da proposta preliminar da Empresa para venda do empreendimento:

a. Título de propriedade do imóvel;

b. Certidão de registro do título no Cartório Imobiliário (RGI);

c. Certidão vintenária;

d. Certidão Negativa de Õnus reais.

5. Para efetivação da transação, comprometo-me a apresentar toda a documentação exigida pelo BNH ou seu Agente Financeiro, relacionada em anexo e por mim rubricada, bem como quaisquer outros documentos solicitados posteriormente, em decorrência da análise procedida.

6. Tenho ciência, contudo, de que, na hipótese de surgirem exigências formuladas pelo Agente Financeiro ou pelo BNH, embora já aceita a documentação pelo Agente promotor, me obrigo a cumpri-la de imediato, sob pena de suspensão da correção do preço na forma do item 3, passando dita correção a ser feita tão-somente a partir do efetivo cumprimento dessas exigências.

7. A presente opção terá vigência pelo prazo de 180 dias, contados da aceitação de todos os documentos exigidos pelo Agente Promotor, independentemente de outros que venham a ser solicitados pelo Agente Financeiro ou pelo BNH.

8. Certifico, ainda, que por ocasião da lavratura do instrumento de compra e venda, apresentarei certidões renovadas dos documentos que então tiverem perdido a validade.

9. Autorizo, ainda, o ora opcionado a substabelecer a presente opção para ...........................

Localidade, de de .

______________

PROPRIETÁRIO

______________________________________________

RESERVADO AO AGENTE PROMOTOR

Declaro, para os fins de contagem do prazo de validade e da correção monetária citados nos itens 3 e 6 deste termo de opção, que os documentos jurídicos relativos à transação imobiliária foram por mim examinados e julgados, nesta data, em boa e devida ordem legal.

Localidade, de de .

Visto:

_____________________________________________

SUPERINTENDENTE DO AGENTE PROMOTOR

_____________________________________________

ADVOGADO DO AGENTE PROMOTOR

 

voltar