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BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO

RESOLUÇÃO DO CONSELHO DE ADMINISTRTAÇÃO

RC  Nº 29/65

Aprova normas reguladoras dos reajustamentos e correções dos contratos imobiliários, das condições para sua aplicação, do momento em que devem ser feitos e dos prazos de vigência:

O CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, em reunião realizada aos vinte e três dias do mês de março de 1965, no uso das atribuições que lhe confere o art. 29 da Lei nº 4.380, de 21 de agosto de 1964,

R E S O L V E:

Aprovar as seguintes normas reguladoras dos reajustamentos e correções dos contratos imobiliários das condições para sua aplicação, do momento em que devem ser feitos e dos prazos de vigência:

1.       REAJUSTAMENTOS E CORREÇÕES DOS CONTRATOS IMOBILIÁRIOS  Os contratos imobiliários estabelecerão o reajustamento das prestações mensais (Pn) com a conseqüente correção do valor monetário da dívida, toda vez que o salário- mínimo for alterado

As prestações mensais (Pn) compreendem amortização (na) e juros (jn), estes últimos, quando convencionados.

2.     CONDIÇÕES PARA APLICAÇÃO DOS REAJUSTAMENTOS E CORREÇÕES

2.1     Área total de construção: máximo de 100 m2

Obs.: Quando se tratar de apartamento habitação coletiva ou vila, estão incluídos na área total as paredes e quotas- partes comuns.

2.2     Valor da transação: máximo de 200 vezes o maior salário- mínimo vigente no país.

2.3     Exceções aos incisos 2.1 e 2.2: as entidades integrantes do Sistema Financeiro (entidades estatais, sociedades de economia mista em que o poder público seja majoritário, sociedades de crédito imobiliário, fundações, cooperativas, mútuas e outras formas associativas para construção sem finalidade de lucro) não estão obrigadas pelas condições dos incisos 2.1 e 2.2. Elas são regidas, a este respeito, pelos arts. 11 e 12 da Lei nº 4.380.

2.4     Financiamento ou preço: ao menos partes do financiamento ou do preço deve ser amortizado em prestações mensais sucessíveis de igual valor. Tal igualdade de prestações só é exigida antes de efetuado qualquer reajustamento.

2.5     Juros: máximo de 10% ao ano.

2.6     Prestações intermediárias: é vedado reajustamento das mesmas e dos saldos devedores a elas correspondentes.

2.7     Liquidação antecipada do contrato: este direito deve constar do contrato, especificando-se obrigatoriamente sua forma, a qual poderá prever correção do saldo devedor, de acordo com o índice geral de preços do C. N. E.

2.8     Vinculação de venda ao “habite-se”: não pode ser vendida a unidade residencial que tenha recebido a concessão do “habite-se” há mais de 180 dias. Equipara-se ao “habite-se” das autoridades municipais a ocupação efetiva da unidade residencial.

Obs.: Essa restrição se aplica àqueles que, possuindo apenas uma unidade habitacional, a alienem com reajustamento das prestações e correção do saldo devedor, desde que simultaneamente contratem a aquisição de outra na mesma forma.

3.       MOMENTO DOS REAJUSTAMENTOS E DAS CORREÇÕES E RESPECTIVOS PRAZOS DE VIGÊNCIA

3.1    O reajustamento das prestações mensais (Pn) de amortização e juros (se convencionados) e a conseqüente correção do valor monetário da dívida  D  far-se-á todas as vezes que o salário- mínimo legal (sm) for alterado.

3.2    Cada reajustamento entrará em vigor após 60 (sessenta) dias da data da vigência da alteração do salário- mínimo (sm) que o autorizar e a prestação mensal (Pn) reajustada vigorará até novo reajustamento.

3.3    O primeiro reajustamento contratual das prestações mensais (Pn) e a conseqüente correção do valor monetário da dívida (D) serão efetuados desde o mês da data do contrato até o mês da entrada em vigor do novo salário- mínimo (sm). Os reajustamentos subseqüentes ao primeiro serão efetuados entre os meses de duas alterações sucessíveis do salário- mínimo (sm).

4.       CORREÇÃO MONETÁRIA DA DÍVIDA E REAJUSTAMENTO DAS PRESTAÇÒES

4.1    CORREÇÃO MONETÁRIA DA DÍVIDA (D)

4.1.1           A correção monetária da dívida (D), em conseqüência ao reajustamento das amortizações (an), será exclusivamente tomando por base as variações ocorridas nos índices gerais de preços (in) fornecidos ou adotados pelo Conselho Nacional de Economia, que reflitam adequadamente as variações ocorridas no poder aquisitivo da moeda.

4.1.2           O valor monetário da dívida corrigida (Dc) é expresso e obtido pela fórmula:

Onde:

Dc = Valor monetário da dívida corrigida.

D   = Valor da dívida antes da correção

an  = Amortização

 = Soma das amortizações pagas no período

in = Índice geral de preços apurado ou fornecido pelo Conselho Nacional de Economia, relativo ao período

kn  = Fator a ser fornecido pelo Banco

Os elementos conhecidos na fórmula, definidos em cada contrato, são:

a)       a dívida no início de cada período, chamado D;

b)       as amortizações pagas no período, chamadas an;

c)       os índices in;

d)      os fatores

DO REAJUSTAMENTO DAS PRESTAÇÕES

4.1.3           Simultaneamente com a correção do valor da dívida, serão reajustadas as prestações mensais.

4.1.4           Dos contratos constarão, obrigatóriamente, a relação percentual (Rp) entre a prestação originalmente pactuada e o salário- mínimo vigente no dia da assinatura do instrumento.

4.1.5           Nos reajustamentos, as prestações mensais não poderão exceder aquela relação fixada no contrato, que constitui o teto do encargo mensal do comprador.

4.1.6           A dívida será corrigida pelos índices do C. N. E. As prestações que a liquidam estão limitadas pela proporcionalidade original com o salário- mínimo. A eventual defasagem entre o valor corrigido da dívida e o valor das prestações reajustadas será compensado pela variação do número de prestações a pagar. Três hipóteses poderão ocorrer, então:              

a.       se a variação no salário- mínimo expressar uma alteração igual àquela demonstrada pelos índices do CNE ( Sm = Icne), o valor da dívida e as prestações se alterarão na mesma proporção. Não haverá, consequentemente, modificações no número das prestações necessárias para liquidar a dívida;

b.       se o novo salário- mínimo expressar um crescimento inferior aos índices fornecidos pelo CNE (Sm    Icne), a correção do valor da dívida representará uma proporção maior do que aquela a ser mantida entre a prestação original e o salário- mínimo da época em que foi ela fixada. No entanto, a disposição expressa que impede o aumento da prestação mensal além dos limites da relação proporcional, original, será mantida. Em decorrência, o número de prestações para quitação da dívida sofrerá variação;

c.        se o novo salário- mínimo expressar crescimento superior aos índices fornecidos pelo CNE (Sm  Icne), a correção do valor da dívida representará uma proporção menor do que aquela a ser mantida a prestação original e o salário- mínimo da época em que foi fixada.

Quando isto ocorresse, a prestação poderia ser corrigida segundo os índices do CNE. TODAVIA,

CONSIDERANDO que tal tratamento poderá gerar, no reajustamento posterior, grande oscilação na relação entre a prestação mensal e o saldo devedor, com danosos e imprevisíveis conseqüências para este;

CONSIDERANDO que o espírito da lei é manter estável, no orçamento do comprador, a parcela destinada à habitação;

CONSIDERANDO que a diversidade de datas em que são firmados os contratos viria acarretar reajustamentos diferentes para cada caso, obrigando o cálculo individual de cada prestação;

CONSIDERANDO a enorme sobrecarga de trabalho daí resultante para as entidades integrantes do Sistema Financeiro da Habitação e especialmente para o BNH, como eventual endossatório dos contratos garantidores de financiamentos concedidos;

CONSIDERANDO a complexidade contábil que representa o reajustamento específico das prestações de cada contrato e os possíveis conflitos daí resultante,

CONSIDERANDO, finalmente, que o interesse social recomenda a simplicidade e facilidade dos cálculos de reajustamento de molde a fazê- los  compreensíveis a todos,

O BNH recomenda que, em qualquer caso, havendo concordância do comprador, formalmente manifestada no contrato, deverão as prestações obedecer à relação original com o salário- mínimo, mesmo quando este sofra majoração superior à depreciação monetária revelada pelos índices do CNE, ficando, clara e expressamente consignado que o valor da dívida será corrigido sempre e unicamente pelos índices fornecidos ou adotados pelo CNE.

Rio de Janeiro, 23 de março de 1965.

SANDRA M. CAVALCANTI

Presidente