HABITAÇÃO – Informativo de Atualização do B. N. H.
BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO
Reedita, com alterações a Resolução BNH nº 54/80 (Programa Condomínio).
A DIRETORIA DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, como executora da orientação emanada do CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO e no uso de suas atribuições estatutárias, em reunião realizada em 18 de janeiro de 1982.
R E S O L V E:
1. Aprovar e regulamentar o programa Condomínio, a ser desenvolvido na forma da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, em especial o capítulo II do Título I e os capítulos III e IV do Título II, das disposições gerais previstas na Resolução BNH nº 06/79 e suas eventuais modificações e complementações e de acordo com as normas regulamentares contidas nesta Resolução.
2. O Programa Condomínio tem por objetivo promover a realização de empreendimentos imobiliários diretamente desenvolvidos pelos beneficiários finais, reunidos em regime condominial na forma da Lei nº 4.591, de 16 de dezembro de 1964, sem a participação de incorporador imobiliário, para aquisição de terreno e construção de edificação com um ou mais pavimentos, constituídos por unidades isoladas entre si, destinadas a fins residenciais dos próprios condôminos, pessoas físicas, através de financiamentos concedidos pelas entidades integrantes do Sistema Brasileiro de poupança e Empréstimo – SBPE.
2.1. As entidades integrantes do SBPE deverão divulgar as normas relativas ao programa, com o intuito de estimar a formação de condomínios na forma desta regulamentação.
2.2. Para os efeitos desta Resolução, os condôminos atuarão direta e unanimemente ou através de Comissão de Representantes.
3. Os condomínios organizados na forma deste Programa deverão:
a. ser constituídos a partir da aquisição do terreno em condomínio, com financiamento de entidade do SBPE; ou
b. ser constituídos a partir de grupos fechados já proprietários do terreno objeto do empreendimento, no ato da contratação do financiamento para construção; e
c. ser constituídos com vistas à produção de empreendimento com, no máximo, 150 (cento e cinqüenta) unidade habitacionais.
3.1. Um mínimo de 90% (noventa por cento) das unidades do condomínio constituído nos termos desta Resolução deverá pertencer a condôminos pessoas físicas, com participação restrita a 1 (uma) unidade, admitindo-se, entretanto, que, há hipótese de ocorrerem dificuldades para o fechamento do condomínio, em termos de número de pessoas, até 10% (dez por cento) das unidades possam pertencer, ou à entidade financiadora do empreendimento.
3.1.1. Após a conclusão do empreendimento, as unidades pertencentes à entidade financiadora terão que ser alienadas num prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
3.1.2. Após a conclusão do empreendimento, o condômino vendedor do terreno só poderá receber financiamento correspondente a uma única unidade, devendo as parcelas do financiamento da construção correspondente às demais unidades ser integralmente liquidadas no prazo máximo de 180 (cento e oitenta) dias.
3.2. A limitação prevista na alínea "c" deste item poderá, mediante consulta prévia e exame caso a caso pelo BNH, ser dispensada, a exclusivo critério deste.
4. Não serão financiáveis, através do programa Condomínio, empreendimentos a serem construídos em terrenos:
a. cujos transmitentes não possam comprovar sua propriedade ou direitos aquisitivos, mediante título hábil devidamente formalizado há, pelo menos 6 (seis) meses, salvo os casos de terrenos com as características previstas no subitem 5.2;
b. cujos transmitentes sejam quaisquer pessoas físicas ou jurídicas que se incluam nas hipóteses legais e regulamentares de impedimento para transacionar com a entidade financiadora.
5. A concessão de empréstimo para aquisição do terreno e abertura de crédito para construção das unidades habitacionais somente poderão realizar-se quando assegurada, mediante instrumento legal devidamente formalizado, a transferência aos condomínios da propriedade e posse do terreno, livre e desembaraçado de quaisquer ônus.
5.1. Não será permitido o empréstimo para aquisição do termo quando o transmitente deste não puder comprovar sua propriedade ou direitos aquisitivos, mediante título hábil devidamente formalizado há, pelo menos 12 (doze) meses.
5.2. O disposto no subitem precedente não se aplica:
a. a terrenos havidos em conseqüência de decisão judicial transitada em julgado;
b. a terrenos integrantes de áreas objeto de urbanização e loteamento aprovado no período e que, neste, não tenham sido objeto de mais de uma transmissão:
c. a terrenos em que a propriedade tenha sido transmitida "mortis causa";
d. a terrenos em situação jurídica especial, objeto de prévia apreciação do BNH.
6. Os financiamentos serão concedidos diretamente aos condôminos e obedecerão, entre outros, às seguintes condições gerais:
6.1. o valor unitário não poderá exceder ao limite fixado pelo BNH para aquisição de habitação individual;
6.2. poderão incluir as seguintes parcelas:
a. até 90% (noventa por cento) de menor dos valores de avaliação ou de compra e venda do terreno, ressalvado o disposto no subitem 5.1;
b. custos de assessoramento técnico, inclusive do projeto, observados o limite da alínea "c" do item 7 e o disposto no subitem 7.1;
c. custos de construção e custos financeiros;
6.3. a parcela destinada à aquisição do terreno não poderá ultrapassar 20% (vinte por cento) do valor total do financiamento, nem exceder a 1.000 UPCs (hum mil unidades-padrão de capital do BNH), por condômino;
6.4. quando destinados cumulativamente à aquisição do terreno e construção do empreendimento, deverão ser pactuados em um único instrumento, desdobrado em empréstimos para aquisição do terreno e abertura de crédito para construção;
6.5. o instrumento indicado no subitem precedente discriminará, obrigatoriamente, as parcelas destinadas à aquisição do terreno e aos custos de construção, nestes compreendidos os financeiros e de assessoramento técnico, se for o caso;
6.6. o prazo de carência corresponderá ao da construção, acrescido de até 6 9seis) meses, não podendo ultrapassar 36 (trinta e seis) meses, contados da data de assinatura do contrato de financiamento;
6.7. a garantia será representada pela hipoteca em primeiro grau do terreno e de todas as benfeitorias que nele forem construídas;
6.8. os seguros serão os estipulados na Apólice de Seguro Habitacional.
7. Na fase de carência, os financiamentos obedecerão às seguintes disposições especiais:
a. juros: calculados à taxa nominal de até 10% a.a. (dez por cento ao ano), pagos em dinheiro ou descontados das parcelas liberadas;
b. comissão de abertura de crédito: calculada de acordo com o disposto no subitem 4.1 da Resolução BNH nº 16/79, incidente sobre o valor de cada parcela liberada, inclusive a do terreno, podendo ser descontada do valor de cada parcela ou ser paga em dinheiro, por ocasião das liberações;
c. taxa de serviços de assessoramento técnico: de até 5% (cinco por cento), incidente sobre o valor de cada parcela liberada, inclusive sobre o empréstimo destinado à aquisição do terreno.
7.1. A taxa prevista na alínea "c" destinar-se-á à cobertura dos gastos de promoção e planejamento do empreendimento financiado, tais como seleção e avaliação do terreno, assessoramento jurídico dos condomínios na aquisição do mesmo, elaboração do projeto arquitetônico e dos projetos executivos do empreendimento e respectiva aprovação pelas autoridades competentes, seleção e contratação da empresa construtora, obtenção do "habite-se" e demais providências necessárias à formação do grupo de condôminos e à execução do empreendimento até a entrega das unidades aos respectivos adquirentes, nas condições pactuadas. A entidade financiadora poderá prestar tais serviços diretamente – caso em que poderá apropriar como receita o valor da taxa cobrada aos condôminos – ou contratá-los, por conta dos condôminos, com empresa ou profissional técnico habilitado.
7.2. Os custos enumerados nas alíneas "a", "b", e "c" deste item somente poderão ser descontados das parcelas do financiamento se contratualmente incluídos no valor deste.
8. Na fase de amortização, os financiamentos obedecerão integralmente às condições estabelecidas, para os beneficiários finais, na Resolução BNH nº 06/79 e na R/BNH nº 13/79 e suas eventuais modificações e complementações.
8.1. O beneficiário final poderá utilizar o saldo de sua conta vinculada no Fundo de Garantia do Tempo de Serviço – FGTS, observadas as condições estabelecidas na regulamentação específica.
9. O desembolso do Agente Financeiro relativo à parcela do preço do terreno somente poderá ser efetivado depois do registro, no ofício competente do Registro Geral de Imóveis, do contrato de compra e venda e da hipoteca do imóvel em favor da entidade financiadora.
10. Admitir-se-á a concessão de prazo não superior a 6 (seis) meses para a apresentação pelos condôminos, à entidade financiadora, do projeto definitivo de construção, devidamente aprovado pelos órgãos competentes, sob pena de rescisão contratual e vencimento antecipado da dívida.
11. O critério aberto para construção do empreendimento será liberado parceladamente a débito dos condôminos e à ordem dos condôminos ou da Comissão de Representantes, que endossarão o respectivo cheque à empresa construtora, em função do efetivo andamento de obra e de acordo com o cronograma físico-financeiro aprovado pela entidade financiadora, que deve ser parte integrante do contrato.
11.1. O início da construção do empreendimento não poderá ultrapassar a 3 (três) meses do prazo previsto no item 10 desta Resolução.
12. A obra será contratada pelos condôminos no regime de empreitada global a preço fixo ou reajustável.
13. O valor global dos financiamentos deve ser suficiente para garantir a execução integral das obras.
14. Os condôminos ou a Comissão de Representantes poderão delegar à entidade financiadora do empreendimento a função de fiscalizar a execução das obras, sem prejuízo de suas prerrogativas legais e da faculdade de vistoriar as obras e solicitar a sustação do desembolso, tendo em vista a constatação de descumprimento do contrato de construção, caso em que a entidade financiadora não poderá onerar os condôminos pela utilização dos recursos.
15. A entidade poderá, mediante inspeção, sustar a liberação de parcelas, caso verifique a ocorrência de fatos que ponham em risco as garantias dos recursos liberados, por descumprimento da etapa correspondente ou de outras cláusula contratuais por parte da empresa construtora.
16. É vedada a participação nos condomínios de qualquer pessoa jurídica vinculada à execução do Programa, salvo o caso previsto no subitem 3.1 desta Resolução, e de qualquer pessoa física que se enquadre nas hipóteses legais e regulamentares de impedimento para transacionar com a entidade financiadora.
17. É vedada a contratação, para execução de empreendimento enquadrado no Programa Condomínio, de empresa construtora vinculada, direta e indiretamente, à entidade financiadora, seus dirigentes e acionistas majoritários.
18. A cessão de direito, por qualquer condômino, durante o período de obras, será admitida com observância das disposições constantes deste item.
18.1. Será obrigatória a anuência prévia da entidade financiadora, sob pena de vencimento antecipado da dívida.
18.2. O valor do novo contrato de financiamento não poderá ser superior ao do financiamento original.
18.3. Será devida à entidade financiadora a taxa de transferência prevista no subitem 6.1 da Resolução BNH nº 16/79.
19. As disposições constantes do item precedente deverão ser incluídas na Conversão do Condomínio.
20. Os empreendimentos em condomínio, cuja constituição não estiver de acordo com as normas previstas nesta Resolução, não serão enquadráveis no presente Programa, devendo obedecer, portanto, às normas gerais aplicáveis ao Plano Empresário, inclusive e em especial no que respeita ao impedimento de concessão do empréstimo para aquisição de terreno.
21. O BNH, se constatada a inobservância das normas desta Resolução por parte de qualquer das entidades participantes de empreendimentos enquadrados no Programa Condomínio, poderá determinar a suspensão de sua participação no Programa, sem prejuízo de outras sanções previstas em lei e nas normas regulamentares do Banco.
22. As entidades financiadoras manterão, em arquivo, processo completo de desenvolvimento de cada empreendimento, contendo necessariamente todos os instrumentos jurídicos e documentos utilizados, de modo a permitir cabal demonstração da regularidade na execução do programa, inclusive quanto à comprovação da prestação dos serviços de assessoramento técnico, a que alude o subitem 7.1 desta Resolução.
23. A Diretoria de poupança e Empréstimo baixará as instruções complementares que se tornarem necessárias à execução do Programa.
24. A presente Resolução entra em vigor nesta data, revogando as disposições em contrário, em especial a Resolução BNH nº 54/80.
Rio de Janeiro, 21 de janeiro de 1982.
JOSÉ LOPES DE OLIVEIRA
Presidente
