HABITAÇÃO – Informativo de Atualização do B. N. H.
BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO
Estabelece condições gerais para as operações no âmbito do programa Habitacional Empresa – PROHEMP.
A DIRETORIA DO BANCO NACIONAL DA HABITAÇÃO, como executora da orientação emanada do CONSELHO DE ADMINISTRAÇÃO e no uso de suas atribuições estatutárias, em reunião realizada em 12 de julho de 1982,
CONSIDERANDO que o BNH deve estimar e apoiar iniciativas de entidades públicas e privadas que objetivem o atendimento de demanda habitacional;
CONSIDERANDO que a disponibilidade de habitações para empregados constitui um dos elementos de apoio à estratégia de desconcentração urbana;
CONSIDERANDO, finalmente, que a oferta de moradia em locais próximos ao emprego visa contribuir para o incremento da renda real e da produtividade do trabalhador;
R E S O L V E:
1. Os empréstimos, repasses, refinanciamentos e financiamentos a serem concedidos no âmbito do Programa Habitacional Empresa – PROHEMP destinar-se-ão a promover a aplicação, através de empresas ou entidades públicas ou privadas, urbanas ou rurais, de recursos do Sistema Financeiro da Habitação – SFH na produção e/ou comercialização, a preço de custo, de habitações destinadas aos seus empregados, servidores, associados ou contribuintes, e obedecerão às normas gerais desta Resolução.
1.1. No PROHEMP serão admitidas as seguintes modalidades de operação:
1.1.1. concessão de empréstimo do BNH ao Agente Financeiro, para repasse ao Agente Promotor, com ou sem aporte de recursos próprios do Agente Financeiro, destinado a produção e comercialização de conjuntos habitacionais;
1.1.1.1. a participação integral de recursos do Agente Financeiro na operação deverá ser prévia e obrigatoriamente autorizada pelo BNH.
1.1.2. contratação prévia, junto ao BNH, de refinanciamento para comercialização de unidades decorrentes da produção de conjuntos habitacionais com recursos próprios do Agente Financeiro e/ou Promotor;
1.1.3. contratação prévia, junto ao BNH, de refinanciamento para comercialização de unidades decorrentes de financiamentos individuais concedidos a beneficiários finais, destinados à aquisição ou construção de habitações.
1.2. Para os efeitos desta Resolução, adotam-se as seguintes definições:
1.2.1. EMPRÉSTIMO DO BNH – operação de crédito entre o BNH e o Agente Financeiro, para repasse aos Agentes Promotores, destinada à produção e comercialização de unidades habitacionais;
1.2.2. REPASSE – operação de crédito entre ao Agentes Financeiros e Promotores, com recursos oriundos de empréstimo concedido pelo BNH;
1.2.3. EMPRÉSTIMO DO AGENTE FINANCEIRO – operação de crédito entre os Agentes Financeiros e Promotores, com recursos próprios dos Agentes Financeiros, destinada à produção de habitações;
1.2.4. REFINANCIAMENTO operação de crédito entre o BNH e os Agentes Financeiros, baseada em financiamentos por estes concedidos;
1.2.5. FINANCIAMENTO – operação de crédito entre os Agentes Financeiros e os Beneficiários Finais, destinada à produção e/ou comercialização de unidades habitacionais.
2. Serão Agentes do PROHEMP:
FINANCEIROS – todos os Agentes Financeiros do SFH aceitos pelo BNH;
RPOMOTORES – as empresas públicas ou privadas, os órgãos públicos, civis ou militares, diretamente ou através de entidades que tenham como finalidade a promoção de programas habitacionais, e outras entidades, a critério do BNH;
ATIVIDADES COMPLEMENTARES – Companhias de Habitação – COHABs, Institutos de Orientação às Cooperativas Habitacionais – INCOOPs e órgãos assemelhados, e ainda outros órgãos de assessoria autorizados pelo BNH, sendo dispensada sua participação nos casos em que o Agente Promotor detenha, a critério do Agente Financeiro, condições de desempenhar tais funções.
3. As unidades habitacionais integrantes de empreendimentos produzidos com recursos do PROHEMP destinar-se-ão à comercialização, através de financiamento a serem concedidos pelos Agentes Financeiros, ou à cessão de uso, mediante contrato com opção de compra firmado com os Agentes Promotores.
3.1. Em circunstâncias especiais, o BNH poderá dispensar a comercialização das unidades habitacionais.
4. Os empréstimos do BNH obedecerão às condições gerais previstas na Resolução BNH nº 155/82 e, em especial, ao disposto neste item:
4.1. VALOR – o valor do empréstimo não poderá exceder ao somatório dos financiamentos previstos, respeitado o limite unitário médio estabelecido no subitem 8.1 desta Resolução;
4.2. JUORS DE CARÊNCIA – pagos mensalmente e calculados à taxa nominal obtida, de acordo com o subitem 3.5 da Resolução BNH nº 155/82, em função do valor médio dos financiamentos previstos;
4.3. PRAZO DE CARÊNCIA – equivalente ao prazo aprovado pelo BNH para realização do empreendimento, acrescido de até 12 (doze) meses, contado a partir do mês previsto para o primeiro desembolso e limitado a 36 (trinta e seis) meses;
4.4. TAXAS – o BNH cobrará a quantia equivalente a 2% (dois pro cento) do empréstimo concedido, a título de Taxa de Administração, incidente sobre cada parcela desembolsada;
4.5. GARANTIAS – uma das seguintes garantias reais:
a. hipoteca dos imóveis objeto do empreendimento;
b. caução de créditos hipotecários; e
c. outras, a critério do BNH;
4.5.1. a Diretoria de Programas Habitacionais – DIHAB do BNH poderá exigir, cumulativamente, outras garantias que julgar necessárias;
4.6. JUROS DE AMORTIZAÇÃO
4.6.1. UNIDADES COMERCIALIZADAS OU CONCESSÃO DE USO – calculados à taxa anual nominal equivalente a média ponderada das taxas nominais obtidas, de acordo com o subitem 3.5 da Resolução BNH nº 155/82, em função dos financiamentos concedidos ou previstos;
4.6.2. UNIDADES COM DISPENSA DE COMERCIALIZAÇÃO – calculados à taxa nominal de 9% a.a. (nove por cento ao ano);
4.7. PRAZO DE AMORTIZAÇÃO
4.7.1. UNIDADES COMERCIALIZADAS OU CONCESSÃO DE USO – equivalente ao prazo restante dos financiamentos a que corresponder;
4.7.2. UNIDADES COM DISPENSA DE COMERCIALIZAÇÃO – prazo máximo de 120 (cento e vinte) meses;
4.8. FORMA, SISTEMA E PLANO DE AMORTIZAÇÃO
4.8.1. UNIDADES COMERCIALIZADAS OU CONCESSÃO DE USO – em prestações mensais, através do Sistema de Amortização com Prestações em Progressão Aritmética/Plano de Correção Monetária – SAPPA/PCM ou Sistema de amortização com Prestações em progressão Aritmética/ Plano de Equivalência Salarial SAPPA/PES;
4.8.2. UNIDADES COM DISPENSA DE COMERCIALIZAÇÃO – em prestações mensais, através do Sistema de Amortização Mista/ Plano de Correção Monetária – SAM/PCM.
5. Os repasses de recursos do BNH, pelos Agentes Financeiros aos Agentes promotores, obedecerão às mesmas condições dos empréstimos, excetuando-se as seguintes:
5.1. TAXA DE JUROS DE CARÊNCIA – conforme o estabelecido no subitem 2.2 da Resolução nº 155/82, em função do valor médio dos financiamentos previstos, exclusivamente a parcela de juros incorporada, quando for o caso;
5.2. COMISSÃO DO AGENTE FINANCEIRO – CAF – calculada de acordo com o disposto no item 11, alínea h, desta Resolução, e incidente sobre cada parcela do repasse desembolsada;
5.3. GARANTIA: hipoteca em primeiro grau do imóvel objeto da operação;
5.4. AMORTIZAÇÃO – os repasses deverão ser quitados até o final da carência, em espécie, ou mediante sub-rogação da dívida pelos beneficiários finais, ou amortizado na forma a seguir:
5.4.1. o valor correspondente a unidade objeto de cessão de uso será amortizado pelo Agente Promotor nas mesmas condições dos financiamentos previstos;
5.4.2. o valor correspondente a unidade com dispensa de comercialização será amortizado nas mesmas condições do empréstimo a elas pertinentes, à exceção dos juros, que serão de 10% (dez por cento) ao ano.
6. Os empréstimos concedidos pelos Agentes Financeiros aos Agentes Promotores, com recursos próprios, atendidas as disposições constantes do subitem 1.1.2 desta Resolução, obedecerão às condições gerais do item anterior.
6.1. Nas operações cujo Agente Financeiro seja entidade do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo – SBPE, a taxa de juros de carência será estabelecida conforme o disposto no subitem 4.3 da Resolução BNH nº 155/82.
7. Os refinanciamentos obedecerão às condições gerais previstas na Resolução nº 155/82 e ao disposto neste item:
7.1. VALOR – o valor do refinanciamento não poderá exceder ao somatório dos financiamentos previstos, respeitado o limite médio estabelecido no subitem 8.1 desta Resolução.
7.2. TAXAS – o BNH cobrará a quantia equivalente a 2% (dois por cento) do refinanciamento concedido, a título de Taxa de Administração, incidente sobre cada parcela desembolsada;
7.3. DESEMBOLSO – o refinanciamento será desembolsado em até 24 (vinte e quatro) meses, contados da data de assinatura do contrato mediante a apresentação em lotes mensais, dos créditos hipotecários e respectivas certidões de caução gerado na concessão dos financiamentos;
7.3.1. os desembolsos realizados na forma do subitem 7.3 configurarão desdobramentos do refinanciamento contratado, com condições próprias de amortização, entrando em retorno no quarto mês subseqüente aso da sua efetivação;
7.4. JUROS – pagos mensalmente e calculados às seguintes taxas nominais anuais:
a. na carência – taxa obtida, de acordo com o subitem 3.5 da Resolução BNH nº 155/82, em função do valor médio dos financiamentos previstos; e
b. na amortização – taxa equivalente à média ponderada das taxas nominais obtidas, de acordo com o subitem 3.5 da Resolução BNH nº 155/82, em função dos financiamentos concedidos.
7.5. PRAZO DE AMORTIZAÇÃO – equivalente ao prazo restante dos financiamentos a que corresponder;
7.6. FORMA, SISTEMA E PLANO DE AMORTIZAÇÃO – em prestações mensais, através do SAPPA/PCM ou SAPPA/PES;
7.7. GARANTIAS – CAUÇÃO DOS CRÉDITOS HIPOTECÁRIOS.
8. Os financiamentos obedecerão às condições gerais previstas na Resolução BNH nº 155/82 e, em especial, ao disposto neste item:
8.1. o valor do financiamento não poderá exceder a 3.500 UPC (três mil e quinhentas unidades-padrão de capital do BNH), respeitado o limite unitário médio de 1.800 (hum mil e oitocentas unidades-padrão de capital do BNH) e desde que não exceda a:
a. 100% (cem por cento) do custo da unidade habitacional; ou
b. 90% (noventa por cento) do valor de avaliação do imóvel;
8.2. a garantia dos financiamentos será representada por hipoteca em primeiro grau do imóvel da operação;
8.3. os Agentes Financeiros poderão conceder também financiamentos para cobertura dos créditos concedidos pelos Agentes Promotores, com recursos próprios, a beneficiários finais, desde que não excedam 90% (noventa por cento) do valor de avaliação da unidade concluída e observem os limites a seguir fixados para cada crédito concedido:
a. 90% (noventa por cento) do preço da venda, quando se tratar de aquisição de unidade construída com menos de 180 (cento e oitenta) dias de "habite-se"; ou
b. 100% (cem por cento) do custo de construção da unidade, acrescido das despesas indiretas cabíveis, conforme discriminação do item 11, quando se tratar de construção de unidade habitacional em terreno próprio;
9. As cessões de uso com opção de compra, que vierem a ser contratadas pelo Agente Promotor com os beneficiários finais do PROHEMP, equiparar-se-ão, para efeito de amortização dos recursos aplicados, a operação de financiamento, e obedecerão às seguintes condições:
9.1. a cessão de uso será intransferível e poderá ser firmada por instrumento particular, ficando assegurado ao beneficiário o direito à aquisição de unidade habitacional pelo valor do custo apurado;
9.2. o valor cobrado durante a cessão de uso será sempre equivalente às prestações mensais relativas ao financiamento previsto para compra da respectiva unidade habitacional;
9.3. o valor excedente ao somatório de juros, seguros e taxas de cobrança e administração, componentes da prestação a que se refere o subitem anterior, será considerado, e depositado pelo Agente Promotor, como poupança do beneficiário, obedecido o disposto na Resolução do Conselho de Administração – RC nº 23/75 e normas complementares;
9.4. o prazo de cessão poderá ser de até 3 (três) anos, renovável sucessivamente por acordo entre as partes, até o término do retorno do repasse concedido, mantidas as condições originais do contrato de cessão de uso;
9.5. o Agente Financeiro será parte interveniente do contrato de modo a assegurar ao beneficiário a concessão de financiamento no prazo de opção estipulado;
9.6. o Agente Financeiro poderá exigir do Agente Promotor garantia subsidiária correspondente à diferença entre o valor do financiamento a ser concedido e o valor de avalização do imóvel, na data de sua concessão;
9.7. o valor do financiamento concedido par aquisição da unidade habitacional, exercido o direito de opção, será limitado ao saldo devedor da respectiva unidade e abatido da dívida resultante do repasse e/ou do empréstimo concedido pelo Agente Financeiro ao Agente Promotor.
9.8. A importância acumulada na forma do subitem 9.3 será utilizada pelo Agente Promotor como recebimento de parte do preço de venda da unidade habitacional, no ato da assinatura do contrato de financiamento;
9.9. Não exercendo o beneficiário seu direito à aquisição de unidade habitacional ou não renovando o prazo do contrato de cessão de uso, o Agente promotor poderá cobrar do ocupante da unidade, até o final do prazo de retorno do repasse ou empréstimo com recursos próprios do Agente Financeiro, uma taxa de ocupação de valor não superior ao somatório de juros, seguros e taxas de cobrança e administração relativos ao financiamento previsto para compra da unidade.
10. Os contratos de financiamento realizados entre os Agentes Financeiros e os beneficiários finais deverão ser efetivados de forma a garantir ao Agente Promotor, por ocasião da eventual revenda de unidade habitacional:
a. prioridade para indicação de novo beneficiário final;
b. preferência de recompra da unidade, em igualdade de condições com a melhor oferta do mercado; e
c. possibilidade de ressarcimento, nos 3 (três) primeiros anos, de qualquer parcela de custo não incidente na unidade habitacional, em unidade-padrão de capital do BNH – UPC, expressamente mencionada no referido contrato;
10.1. o Agente Financeiro concederá novo financiamento ao beneficiário final indicado;
10.2. ocorrendo o caso de recompra, o Agente Promotor poderá assumir, sem solução de continuidade, as obrigações do mutuário perante o Agente Financeiro.
11. Para os fins previstos nesta Resolução, serão admitidos como incidentes no custo da unidade habitacional as seguintes parcelas, correspondentes à:
a. custo do terreno, acrescido das despesas de legalização;
b. custo dos projetos;
c. custo das obras urbanização e infra-estrutura;
d. custo de construção das habitações;
e. custo de obras de equipamentos comunitários e, quando absolutamente necessários, outras obras especiais;
f. valor dos juros e seguros previstos;
g. remuneração do Agente para Atividades Complementares – RAC obtida, de acordo com a expressão abaixo, em função do número de unidades (N) do projeto, assegurado um mínimo de 12,5 UPC (doze unidades-padrão de capital do BNH e cinco décimos) por unidade:
RAC = ( 25 – n/200) UPC
h. comissão do Agente Financeiro – CAF, obtida em função da participação de recursos do BNH e do Agente Financeiro, obedecidos os seguintes critérios:
1. operações de empréstimo para produção e comercialização> 2% (dois por cento) sobre a participação de recursos do BNH e de até 8% (oito por cento) sobre a do Agente Financeiro. Ou
2. operações de empréstimo do Agente Financeiro para produção: até 4% (quatro por cento) sobre o valor do empréstimo; ou
3. operações de comercialização: 2% (dois por cento) sobre a parcela de refinanciamento do BNH e de até 4% (quatro por cento) sobre o aporte de recursos do Agente Financeiro, se houver;
i. valor correspondente à taxa de administração do BNH.
12. A remuneração prevista para o Agente para Atividades Complementares poderá ser auferida pelo Agente Promotor, quando dispensada a contratação daquele Agente, na forma da alínea "c" do item 2.
13. Os Agentes Financeiros serão responsáveis não somente pela boa formalização das operações, como também pela correta aplicação dos recursos, acompanhando a execução dos contratos até a sua liquidação.
14. As operações em fase de carência em 1o de julho de 1982 e as contratadas pelo BNH entre essa data e a vigência desta Resolução, entrarão em retorno de acordo com as condições estabelecidas na Resolução cujas normas fundamentaram a concessão do financiamento ao beneficiário final.
15. As operações do PROHEMP serão desenvolvidas pela Carteira de Operações Especiais – COPES, à qual caberá elaborar as normas e rotinas necessárias à execução do programa.
16. À Diretoria de programas Habitacionais – DIHAB caberá baixar os atos complementares requeridos para o cumprimento desta Resolução.
17. A presente Resolução entrará em vigor em 02 de agosto de 1982, revogando as disposições em contrário e, em especial, a Resolução BNH nº 21/79.
Rio de Janeiro, 15 de julho de 1982
JOSÉ LOPES DE OLIVEIRA
Presidente
