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RESOLUÇÃO Nº 184, DE 01 DE AGOSTO DE 1995

Aprova o programa de financiamento individual à moradia através de carta de crédito. O Conselho Curador do Fundo de Garantia do Tempo de Serviço, na forma do art. 5º, inciso I, da Lei nº 8.036, de 11 de maio de 1990, e do art. 64, inciso I, do Regulamento do FGTS, aprovado pelo Decreto nº 99.684, de 08 de novembro de 1990;

Considerando que a Resolução nº 129, de 16 de dezembro de 1993, deste Conselho Curador, estabeleceu a necessidade de revisão dos programas de aplicação com recursos do FGTS;

Considerando a necessidade de se reduzir o déficit habitacional da população com renda de até 12 (doze) salários mínimos, em termos quantitativos e qualitativos,

R E S O L V E:

I - Aprovar o Programa de Financiamento Individual à moradia através de carta de crédito conforme regulamentação anexa.

II - Determinar que o Gestor da Aplicação e o Agente Operador, em conformidade com as respectivas competências, baixem, no prazo de 30 (trinta) dias, as normas complementares necessárias ao cumprimento da presente Resolução.

III - Esta Resolução entra em vigor na data de sua publicação, revogando-se as disposições em contrário.

PAULO PAIVA

Ministro do Trabalho

Presidente do Conselho

PROGRAMA DE FINANCIAMENTO INDIVIDUAL À MORADIA ATRAVÉS DE CARTA DE CRÉDITO

As operações do Programa estão subordinadas aos critérios constantes deste documento e às normas complementares do Gestor da Aplicação e do Agente Operador.

1. Objetivos

O Programa visa a proporcionar melhores condições de moradia de famílias com renda mensal de até R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais), mediante a concessão de recursos diretamente ao Mutuário Final pessoa física através de Carta de Crédito, com preferência de atendimento aos detentores de conta vinculada do FGTS.

1.1. A Carta de Crédito constitui-se na concessão, pelo Agente Financeiro, de abertura de crédito ao proponente que:

a) preencher todos os pré-requisitos para participação no programa, de acordo com o mencionado no item 3 desta resolução;

b) obtiver classificação entre os selecionados que resultem da aplicação dos critérios mencionados no item 4.

2. Modalidades

O Programa operará por intermédio das seguintes modalidades:

a) aquisição de unidade habitacional nova ou usada;

b) construção de unidade habitacional;

c) conclusão, ampliação ou melhoria de unidade habitacional.

2.1. Para a utilização da modalidade prevista na alínea "b" do caput deste item será admitida:

a) a construção isoladamente ou sob a forma associativa, compreendendo, esta última, o grupo de pessoas organizadas por sindicatos, cooperativas, associações ou em condomínios;

b) a utilização de área de propriedade do proponente ou de área a ser por este adquirida com os recursos do financiamento que lhe for concedido.

3. Pré-requisitos para participação no programa

Constituem-se pré-requisitos básicos para a contratação de recursos através de Cartas de Crédito, sem prejuízo das demais regras estabelecidas nesta Resolução e nos demais instrumentos normativos em vigor, o atendimento às premissas abaixo especificadas:

a) tenham por objetivo o uso do imóvel, pelo próprio proponente;

b) contemplem unidades cujo menor dos valores de venda ou avaliação não excedam a R$ 36.000,00 (trinta e seis mil reais);

c) no caso de construção sob a forma associativa, observem, cumulativamente, as seguintes situações:

c.1) contemplem no máximo 100 (cem) unidades;

c.2) utilizem áreas dotadas nos seus limites de vias de acesso e infra-estrutura básica.

4. Critérios para hierarquização e seleção de propostas

Serão objeto do processo de hierarquização e seleção para fins de análise e contratação, as propostas enquadradas nos pré-requisitos de que tratam o item anterior.

4.1. O universo de propostas enquadradas conforme o caput deste item será hierarquizado adotando-se metodologia técnica e objetiva, que leve em consideração, além da preferência de atendimento aos detentores de conta vinculada do FGTS, mencionados no item I

deste Anexo e de outros critérios determinados pelo Gestor da Aplicação, os a seguir discriminados:

a) para operações individuais

a.l) maior saldo existente em conta vinculada do FGTS do proponente;

a.2) o proponente apresente maior percentual de poupança em relação ao financiamento pretendido;

b) para operações sob a forma associativa

b.l) maior saldo de conta vinculada no FGTS, da totalidade dos participantes;

b.2) o conjunto dos proponentes apresente maior percentual de poupança em relação ao financiamento pretendido;

b.3) menor número de participantes.

5. Origem dos Recursos

Para a concessão dos financiamentos através de Carta de Crédito, serão destinados, no mínimo, 50 % (cinqüenta por cento) dos recursos da área de Habitação, faixas II, III e IV previstos no Plano de Contratações e Metas Físicas.

5.1. No caso de não-utilização da totalidade dos recursos da faixa I da mesma área de Habitação, os mesmos poderão ser alocados, pelo Gestor da Aplicação, em operações de Carta de Crédito.

6. Enquadramento nas Faixas de Financiamento

O enquadramento das operações nas faixas de financiamento obedecerão aos limites constantes da Resolução nº 175 e suas reformulações e alterações.

7. Participantes do Programa

7.1. Identificação

Participarão do Programa, além do Gestor da Aplicação e do Agente Operador, os intervenientes de que trata este subitem.

7.1.1. Agentes Financeiros

Públicos ou privados, credenciados a operar com recursos do FGTS, com base em regulamentação específica do Fundo.

7.1.2. Mutuários Finais

Pessoas físicas com renda familiar mensal de até R$ 1.200,00 (um mil e duzentos reais).

7.2. Atribuições Básicas

7.2.1. Agente Financeiro

a) contratar empréstimos com o Agente Operador;

b) receber e analisar propostas de financiamento;

c) contratar financiamentos com os Mutuários Finais;

d) acompanhar as operações, de forma a garantir o cumprimento das metas na forma contratualmente estabelecida;

e) responsabilizar-se perante o Agente Operador pelo retorno dos recursos aplicados, na forma contratualmente estabelecida;

f) responsabilizar-se pela legitimidade da operação e pelo cumprimento dos objetivos do Programa.

7.2.2. Mutuário Final

a) apresentar propostas de financiamento de acordo com os pré-requisitos para participação no Programa mencionados no item 2, com as informações necessárias à hierarquização e seleção mencionadas no item 4, ambos desta Resolução, na forma estabelecida pelo Gestor da Aplicação;

b) receber a Carta de Crédito e apresentar, ao Agente Financeiro, a documentação relativa à operação;

c) responsabilizar-se pela parcela relativa aos recursos próprios (poupança) necessários para a concretização do negócio;

d) assinar o contrato de financiamento, responsabilizando-se pela correta aplicação e pontual retorno dos recursos, bem como pela conservação do imóvel, nos termos do contrato firmado com o Agente Financeiro.

8. Composição do Investimento (para as modalidades "b" e "c" do item 2)

8.1. Definição

Valor correspondente à soma de todos os custos necessários à construção, conclusão, ampliação ou melhoria da unidade habitacional.

8.2. Composição

Compõem o investimento as parcelas de custas de que trata este item:

8.2.1. Custo Direto

a) Terreno: valor correspondente ao de avaliação do imóvel e suas benfeitorias, caso existentes, acrescido, no caso de sua aquisição através da operação de crédito proposta, das despesas de legalização;

b) Projetos: valor correspondente ao custo de elaboração dos projetos necessários à execução do empreendimento, limitado a 1,5% (um e meio por cento) do valor das obras propostas;

c) Urbanização e Infra-Estrutura: valor correspondente ao custo das obras de urbanização e infra-estrutura interna à área objeto da intervenção, indispensáveis à habitabilidade das habitações, no caso de projetos sob a forma associativa;

c. 1) os custos correspondentes a este item não serão passíveis de financiamento;

d) Construção: valor correspondente ao custo das obras de construção, conclusão, ampliação ou melhoria das unidades habitacionais.

8.2.2. Custo Indireto

a) Seguro: valor correspondente aos prêmios de seguro de morte e invalidez permanente do Mutuário Final durante a produção das unidades, previsto na Apólice de Seguro Habitacional;

b) Despesas de legalização das unidades: valor correspondente às despesas imprescindíveis à regularização e constituição do crédito, de acordo com o regime de custas da Unidade da Federação e Município a que se vincular o projeto, tais como, certidões negativas, escritura, registro, imposto de transmissão, laudêmio, etc;

c) Taxa de Risco de Crédito do Agente Operador: valor correspondente a 1,0 % (um por cento) do empréstimo concedido;

d) Taxa de administração do Agente Financeiro: valor correspondente ao calculado conforme o subitem 10.3.8, destinado a cobrir os custos do Agente Financeiro, relativos à operação;

e) Taxa de acompanhamento da operação: valor correspondente a até 3 % (três por cento) do financiamento concedido, observadas as disposições constantes dos subitens 10.3.2.3 e 10.3.2.4, destinado a cobrir os custos do Agente Financeiro, relativos ao acompanhamento da produção;

f) Juros na carência: valor correspondente aos juros devidos durante o período de carência.

9. Limites Operacionais

No desenvolvimento do Programa, serão observados os seguintes limites operacionais:

10. Condições Operacionais

10.1. Definição das Operações

10.1.1. Empréstimo

Operação de crédito entre o Agente Operador e o Agente Financeiro, destinada à aquisição, construção, conclusão, reforma ou ampliação de unidades habitacionais.

10.1.2. Financiamento

Operação de crédito entre o Agente Financeiro e o Mutuário Final, destinada à aquisição, construção, conclusão, reforma ou ampliação de unidade habitacional.

10.2. Empréstimo do Agente Operador ao Agente Financeiro

10.2.1. Valor

Equivalente à soma dos valores dos financiamentos previstos.

10.2.2. Desembolso

Realizados conforme previsto neste subitem.

10.2.2.1. Forma

Em, no máximo, 12 (doze) parcelas mensais, iniciando-se após a apresentação das garantias previstas no subitem 8.2.5, relativas aos financiamentos concedidos no período de competência.

10.2.2.2. Data

A prevista contratualmente.

10.2.2.3. Valor

Equivalente ao somatório dos recursos aplicados nos financiamentos concedidos no período de competência, limitado ao valor previsto no cronograma de desembolso contratado.

10.2.3. Prazo de Carência

Limitado a 14 (quatorze) meses, sendo os recursos liberados em, no máximo, 12 (doze) meses.

10.2.3.1 Nas operações vinculadas apenas a aquisição, independentemente do prazo de carência da operação acima definido, cada parcela liberada entrará em retorno 2 (dois) meses após seu desembolso.

10.2.4. Juros na Carência

Capitalizados mensalmente e calculados à taxa anual nominal equivalente à média ponderada das taxas nominais de juros dos financiamentos concedidos aos Mutuários Finais.

10.2.5. Garantias

Real, representada pela caução de créditos hipotecários decorrentes das hipotecas dos imóveis objeto de financiamento pelo Agente Financeiro.

10.2.5.1. Poderão ser exigidas garantias suplementares, de acordo com regulamentação específica do FGTS.

10.2.6. Condições de Amortização

a) Taxa de Juros - calculada à taxa anual nominal equivalente à média ponderada das taxas nominais de juros dos financiamentos concedidos aos Mutuários Finais;

b) Prazo - resultante da média ponderada dos prazos remanescentes dos financiamentos concedidos aos Mutuários Finais;

c) Prestações - pagas mensalmente, com vencimento na data pactuada, calculadas de acordo com o Sistema Francês de Amortização - Tabela Price, reajustadas em conformidade com os reajustamentos aplicados às prestações dos financiamentos decorrentes.

10.3. Financiamento do Agente Financeiro ao Mutuário Final

10.3.1. Valor

Os financiamentos limitar-se-ão ao menor dos seguinte valores:

a) valor de avaliação da unidade deduzido da participação obrigatória de recursos do Mutuário Final (poupança) definida na Resolução nº 175 e suas reformulações e alterações;

b) valor-limite de financiamentos com recursos do FGTS definida na Resolução nº 175 e suas reformulações e alterações;

c) no caso de operações de aquisição - ao valor de venda da unidade deduzido da participação obrigatória de recursos do Mutuário Final (poupança), definido no subitem 10.3.9;

d) no caso de construção - à soma das parcelas que compõem o investimento, no que couber, deduzida da participação obrigatória de recursos do Mutuário Final (poupança);

e) no caso de conclusão, ampliação e melhoria - ao custo dos projetos e obras correspondentes, acrescido dos seguros previstos na Apólice de Seguro Habitacional do SFH e da taxa de risco de crédito do Agente Operador.

10.3.2. Desembolso

10.3.2.1. Operações de Aquisição

Nas operações de aquisição de unidade concluída, o valor do financiamento será creditado em nome do vendedor, em parcela única, no ato da assinatura da escritura de compra e venda, permanecendo sob bloqueio até a apresentação do respectivo registro no competente Cartório do Registro Geral de Imóveis.

10.3.2.2. Demais Operações

Nas demais operações, os recursos serão liberados, respeitados os valores do cronograma de desembolso, na forma abaixo:

a) até 20% (vinte por cento) do valor financiado, na assinatura do contrato, uma vez formalizadas as garantias, estando aí incluídas as despesas de legalização, observada a relação garantia/valor liberado;

b) última parcela, não-inferior a 5% (cinco por cento) do valor financiado, após a averbação do Habite-se;

c) o restante em parcelas mensais, ficando o desembolso de cada parcela condicionado à comprovação das despesas a que se refere a parcela anterior.

10.3.2.3. Será cobrado do Mutuário Final o valor correspondente a:

a) 1,0 % (um por cento) do valor de cada desembolso, a título de taxa de risco de crédito do Agente Operador;

b) até 3,0 % (três por cento) do mesmo valor, a título de taxa de acompanhamento da operação pelo Agente Financeiro, nos casos de construção, conclusão ampliação ou melhoria de habitação;

c) até 1,0 % (um por cento) do mesmo valor, a título de taxa de avaliação da proposta pelo Agente Financeiro, nos casos de aquisição de habitação, de que trata o subitem 10.3.7.

10.3.2.4. Nos casos de construção sob a forma associativa, a taxa de acompanhamento da operação, cobrada dos mutuários envolvidos, será de até 2% (dois por cento).

10.3.2.5. Os valores mencionados nos subitens 10.3.2.3 e 10.3.2.4 poderão ser incluídos no valor a ser financiado, respeitada a poupança mínima exigida para a operação.

10.3.3. Prazo de Carência

a) no caso de operações de aquisição - de 2 (dois) meses, a contar da assinatura da escritura de compra e venda e crédito dos recursos correspondentes, podendo o prazo ser reduzido, à opção do Mutuário Final;

b) no caso de construção, conclusão, ampliação e melhoria - o previsto para a execução das obras, limitado a 12 (doze) meses, acrescido de até 2 (dois) meses, à opção do Mutuário Final.

10.3.4. Prazo de Amortização

De acordo com a legislação do SFH.

10.3.5. Juros de Carência

Capitalizados mensalmente à taxa obtida pela aplicação da Resolução nº 175 e suas reformulações e alterações.

10.3.6. Garantia

Real, representada pela hipoteca em primeiro grau do imóvel objeto da operação.

10.3.6.1. Será aceita a hipoteca em 2º grau do imóvel, desde que a hipoteca em 1º grau esteja garantindo financiamento junto ao mesmo Agente Financeiro.

10.3.7. Taxa de Avaliação da Proposta

Valor correspondente a até l % (um por cento) do financiamento concedido, destinado a cobrir os custos do Agente Financeiro, relativos à avaliação do imóvel a ser financiado, no caso de aquisição de unidades;

10.3.8. Taxa de Administração

A taxa de administração será cobrada do Mutuário Final juntamente com os juros devidos na carência e com as prestações de amortização e juros, na fase de amortização.

10.3.8.1. A taxa de administração terá valor equivalente à diferença entre o valor da prestação de amortização e juros calculada com a utilização da taxa de juros constante do subitem 10.3.5 deste Anexo e a calculada com acréscimo de 1 (um) ponto percentual ao ano.

10.3.8.2. A taxa de administração terá seu valor fixado por 12 (doze) meses, ou outro prazo que vier a ser estabelecido pela legislação.

10.3.8.3. O valor da taxa de administração e sua atualização poderão ser revistos a partir da apreciação, pelo Conselho Curador, de Relatório resultante de auditoria que faça levantamento dos custos dos Agentes Financeiros, relativos às operações do FGTS.

10.3.8.4. Deverá constar do contrato firmado com o Mutuário Final, cláusula específica mencionando a possibilidade de negociação da taxa de administração, no decorrer do contrato, a partir da apreciação referida no subitem anterior.

10.3.8.5. O valor estabelecido poderá ser reduzido, a critério do Agente Financeiro, desde que comprove sua capacidade de operação com o novo valor.

10.3.9. Participação de Recursos do Mutuário Final (poupança)

Para fins de complementação do valor necessário à aquisição ou construção da habitação, será exigida de cada Mutuário Final a participação de recursos próprios (poupança), na forma estabelecida na Resolução nº 175 e suas reformulações e alterações.

10.3.10. Comprometimento de Renda

Definida de acordo com a Resolução nº 175 e suas reformulações e alterações.

10.3.11. Prestações

Pagas mensalmente, calculadas de acordo com o Sistema Francês de Amortização - Tabela Price -, e acrescidas dos prêmios de seguro e do Coeficiente de Equiparação Salarial - CES, se for o caso, reajustadas na forma da legislação em vigor.

11. Desenvolvimento das Operações de Financiamento para aquisição

Para o efeito de concessão de Carta de Crédito para aquisição de moradia, deverá ser apresentada, pelo pretendente, proposta onde fique consignado o valor previsto para a aquisição da unidade.

11.1. No ato da concessão da Carta de Crédito, o proponente deverá ter integralizado junto ao Agente Financeiro, no mínimo, 50% (cinqüenta por cento) da participação mínima do mutuário em relação ao valor previsto de aquisição da unidade, definida conforme o subitem 10.3.9.

11.1.1. O valor integralizado ficará sob bloqueio no Agente Financeiro, em nome do pretendente, e será remunerado em condições idênticas de atualização e juros, aos depósitos em caderneta de poupança livre, devendo ser liberado ao vendedor, para fins de integralização do valor de venda, mediante a comprovação do registro do contrato de compra e venda no Cartório de Registro Geral de Imóveis competente.

11.1.2. Caso, na data da contratação do financiamento, o valor sob bloqueio seja superior à diferença entre o valor de compra e venda e o do financiamento previsto, o excedente será utilizado para a redução do valor financiado.

11.2. As entidades não financeiras, quando atuando como Agentes Financeiros, poderão desenvolver a operacionalização do recolhimento da poupança de que trata o subitem 11.1, por meio de Convênio a ser firmado com instituição financeira.

11.3. A Carta de Crédito concedida a pretendente a financiamento terá validade de 3 (três) meses a partir da data de seu recebimento pelo proponente, podendo ser renovada uma única vez, por igual período.

11.3.1. O prazo acima mencionado subordina-se à apresentação, pelo proponente ao Agente Financeiro, da documentação por este solicitada.

11.3.2. No caso de utilização do prazo renovado, o percentual mínimo da participação de recursos do proponente na operação (poupança) mencionada no subitem 10.3.9 será duplicado.

11.3.3. A não utilização dos recursos disponibilizados, pelo beneficiário da Carta de Crédito, no prazo acima estabelecido, inclusive a prorrogação, assim como a desistência de sua utilização, implicará multa de valor equivalente a 2% (dois por cento) do valor da Carta de Crédito, dos quais 50% (cinqüenta por cento) serão creditados ao FGTS e o restante ao Agente Financeiro, como ressarcimento das despesas efetuadas.

11.3.4. Caso a operação não se concretize em decorrência de ato de responsabilidade do Agente Financeiro ou do Agente Operador, não haverá a incidência da multa prevista no subitem 11.3.3, devendo os recursos sob bloqueio serem desbloqueados, em sua totalidade, inclusive atualizações e ganhos decorrentes, em favor do pretendente a financiamento.

11.4. Contratação

O contrato firmado pelo Agente Operador com o Agente Financeiro corresponderá à abertura de crédito a ser concedida com base nos dados encaminhados, tanto no que diz respeito à quantidade de financiamentos e seu valor médio quanto no que se refere aos municípios e modalidades de operação, sendo os recursos definidos por períodos e alocados aos Agentes Financeiros proporcionalmente a sua demanda e capacidade de endividamento, além de outros critérios que venham a ser estabelecidos pelo Gestor da Aplicação.

12. Avaliação do Programa

Caberá ao Gestor da Aplicação encaminhar anualmente ao Conselho Curador relatórios de avaliação do Programa.

12.1. Caberá ao Agente Operador apresentar ao Gestor da Aplicação relatórios periódicos contendo dados dos empreendimentos executados e em execução, de forma a permitir a avaliação do programa.

12.2. O Gestor da Aplicação distribuirá aos Conselheiros, periodicamente, por ocasião das reuniões ordinárias do Conselho Curador, relatórios gerenciais consolidados sobre o acompanhamento do programa.

 

 

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