O volume de leilões de unidades habitacionais quintuplicou em dois anos, revela a Caixa. Em 2022 foram realizados nove mil leilões, no ano seguinte 26 mil leilões, e, no ano passado, este número disparou para 47 mil unidades habitacionais leiloadas. É verdade que a atratividade financeira é a grande responsável por este salto, mas os interessados devem ficar muito atentos à complexidade jurídica da operação. Principalmente depois de recente decisão do Superior Tribunal de Justiça (STJ), no julgamento do Tema 1.134, mudando aspectos importantes da segurança jurídica dos arrematantes.
“Em decisão histórica, a Primeira Seção do STJ fixou a seguinte tese: ‘diante do disposto no artigo 130, parágrafo único, do Código Tributário Nacional (CTN), é inválida a previsão em edital de leilão atribuindo responsabilidade ao arrematante pelos débitos tributários que já incidiam sobre o imóvel na data de sua alienação’. Esse julgamento, relatado pelo ministro Teodoro Silva Santos, trouxe maior segurança jurídica aos participantes de leilões, ao reafirmar que o arrematante, em hasta pública, não pode ser responsabilizado por tributos pendentes relativos ao imóvel, uma vez que o crédito tributário se sub-roga no preço ofertado. O STJ decidiu, ainda, modular os efeitos da decisão, limitando sua aplicação a leilões cujos editais sejam divulgados após a publicação da ata do julgamento do Tema 1.134. Contudo, a tese será imediatamente aplicável a processos administrativos e ações judiciais pendentes de apreciação. A decisão foi fundamentada em uma interpretação técnica do CTN, que possui status de lei complementar e estabelece normas gerais de responsabilidade tributária”, escreveu o jornal Estado de São Paulo, a respeito do assunto.
Segundo publicou o Estadão, “o parágrafo único do artigo 130, em especial, excepciona a regra geral de que o adquirente de um imóvel é responsável pelos tributos devidos até a data da transmissão. No caso das hastas públicas, a sub-rogação dos créditos ocorre no preço da arrematação, protegendo o arrematante. Assim, eventuais dívidas tributárias pendentes serão satisfeitas com o valor depositado pelo comprador, respeitando a prioridade dos credores, como os titulares de créditos trabalhistas. Essa nova orientação é um marco para o mercado de leilões, que há tempos convivia com a prática de inserir cláusulas em editais para transferir ao arrematante a responsabilidade por tributos em aberto. O STJ esclareceu que a prática não é válida, uma vez que normas gerais de direito tributário não podem ser afastadas por previsões editalícias ou processuais. Dessa forma, mesmo que o arrematante tenha ciência prévia da existência de dívidas, tal concordância não pode prevalecer sobre o disposto no CTN”.
No artigo sobre o tema, o Estadão conclui que há avanços jurídicos, mas a participação em leilões de unidades habitacionais merece cautela pois há risco para o comprador. O jornal sugere que se faça uma análise detalhada do edital, focando nas condições do imóvel, possíveis pendências judiciais e financeiras e se as disposições relacionadas aos tributos estão de acordo com a nova interpretação do STJ. E mais: é preciso buscar informações sobre o imóvel em cartórios, prefeitura e órgãos públicos para identificar eventuais ônus, como taxas de condomínio, por exemplo.