Até aqui, as incorporadoras buscaram no mercado de capitais, por meio de fundos, debêntures e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs), recursos para financiar a compra de terremos e suas obras. Segundo o jornal O Estado de São Paulo, o setor imobiliário atingiu a marca expressiva de R$ 700 bilhões em instrumentos fora dos bancos, segundo a Comissão de Valores Mobiliários (CVM). Desse total, R$ 375 bilhões estão em fundos; R$ 245 bilhões em CRIs; e R$ 80 bilhões, debêntures.

O tradicional crédito imobiliário advindo da poupança contou com R$ 156 bilhões em 2025, nada menos do que 13% a menos do que o registrado no ano anterior. Tal restrição acontece em meio a inúmeros canteiros de obras em ritmo acelerado – apenas na cidade de São Paulo, por exemplo, espera-se algo entre 150 mil moradias, avaliadas em cerca de R$ 90 bilhões. “O crédito para os indivíduos está mais escasso, e as incorporadoras encontram mais dificuldade para fazer o repasse. Então, passaram a buscar uma solução”, disse a sócia da Galápagos Capital, Anna Carolina Straube Caruzo, ao Estadão.

Qual é a solução? Recursos do mercado de capitais começa a financiar o comprador de imóveis, um mercado com potencial para movimentar dezenas de bilhões de reais. “É na entrega das chaves que o consumidor requer o financiamento para quitar sua dívida com a incorporadora  – equivalente a cerca de 60% a 70% do valor do imóvel comprado na planta, portanto, uma demanda de financiamento de R$ 55 bilhões a R$ 60 bilhões. Mas essa etapa virou um gargalo, com menos contratações, taxas mais altas e até distratos nos casos mais extremos”, aponta o Estadão, em reportagem sobre o tema.

Muitas incorporadoras estão oferecendo financiamento direto para o consumidor, com contratos com prazos de até 240 meses, o que evita a perda do cliente, ainda que tenha que esperar por tanto tempo para receber pelo imóvel já construído. A novidade é a venda das carteiras de recebíveis por meio da emissão de CRIs; ou encaminhamento dos clientes para Fundos de Investimentos em Direitos Creditórios (FIDCs) responsáveis pela liberação do crédito no repasse.

“O mercado de capitais está entrando numa lacuna. Ele não vai competir com a linha tradicional de crédito bancário, vai atuar nos gargalos”, explica Anna Carolina. Segundo ele, a emissão de CRIs em tal formato é parecido com o que já acontece no setor de loteamentos, onde as vendas são financiadas pelas próprias empresas e securitizadas, pois não existem linhas bancárias dedicadas a esta modalidade.