Maior securitizadora do ramo no Brasil, a Opea informou que praticamente um terço das 1,5 mil operações de CRIs de sua carteira já passou por alguma assembleia para renegociação de condições, alteração de garantias ou perdão de contratos não cumpridos (waivers). Segundo a Opea, 2,5% dos CRIs estão no momento que classifica como o mais crítico: a execução de garantias. Os números foram apresentados no ABECIP Summit, que aconteceu em agosto, em São Paulo.
A Opea diz que o exposto não significa que quase um terço das operações esteja inadimplente. Mas sim que as condições acertadas na emissão precisaram ser revistas em uma parcela relevante da carteira, um sinal de deterioração que costuma aparecer antes do calote.
“Por trás desse movimento estão incorporadoras pressionadas pelos juros elevados, pela lentidão das vendas e, principalmente, pela dificuldade dos compradores dos imóveis de obter o financiamento bancário necessário para concluir a aquisição. O problema começa nos canteiros de obras, mas chega ao investidor por meio dos CRIs e dos fundos imobiliários de papel, que consistem basicamente numa seleção de CRIs. Embora o risco tenha aumentado no mercado como um todo, ele se concentra nas operações high yield, que oferecem taxas mais altas justamente por financiarem empresas ou projetos mais arriscados. O alerta ganha relevância à medida que o mercado de capitais passa a ocupar um espaço cada vez maior no financiamento do setor imobiliário, escreveu sobre o assunto o portal Invest News.
Segundo a reportagem, a expansão dos CRIs permitiu que incorporadoras de menor porte captassem recursos fora do crédito bancário tradicional, no entanto espalhou o risco desses projetos a investidores. Dados colhidos pelo portal indicam que no primeiro semestre de 2026 as ofertas de CRIs somaram R$ 20,3 bilhões, volume 170% superior ao registrado no mesmo período de 2020, segundo a Anbima. O estoque desses títulos chegou a R$ 270 bilhões, um crescimento de 13% em 12 meses.
“Do outro lado dessa engrenagem estão os fundos imobiliários (FIIs). A indústria já reúne mais de 3,2 milhões de pessoas físicas na B3 e alcançou R$ 432 bilhões em patrimônio. Mais: cerca de 40% dos fundos listados são classificados como fundos de papel. Apenas no primeiro semestre, as ofertas de FIIs movimentaram um recorde de R$ 39,5 bilhões, mais que o dobro do captado um ano antes”, aponta a reportagem, colocando como risco os chamados CRIs de desenvolvimento, sobre o qual a incorporadora capta para construir, mas depende da comercialização dos imóveis e da aprovação do financiamento dos compradores com o banco, na hora do repasse, para pagar a dívida.
“Quanto maior a remuneração que o CRI oferece, então, maior tende a ser o risco. Cuidado” – assim o portal finaliza a reportagem sobre o tema.