Desde 2004, imóveis podem ser utilizados como garantia de um empréstimo, o chamado home equity, o que garante taxas muito mais vantajosas, sendo, assim, uma excelente opção de financiamento. Até aqui, no entanto, a oferta dos bancos foi tímida, e os números dessa modalidade não dispararam, o que deve mudar a partir de julho, quando entra em vigor a regulamentação da lei. Por meio do home equity, ou crédito com garantia de imóvel (CGI), será possível utilizá-lo para qualquer finalidade, com condições muito favoráveis ao tomador.
Em janeiro deste ano, por exemplo, o CGI tinha uma taxa média de 19,6% ao ano, contra 25,1% no crédito consignado (desconto em folha), aponta o Banco Central. Valores e prazos maiores completam o cardápio da modalidade: segundo a Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), o valor médio dos empréstimos em 2024 foi de R$ 260 mil, e o prazo médio, de 13 anos. As vantagens não param por aí. O Marco das Garantias, aprovado em 2023, permitiu contratar novos empréstimos sem a necessidade de quitar o primeiro, desde que o volume total não supere 60% do valor do imóvel.
— O crédito com garantia de imóveis é uma das modalidades mais baratas e com maior volume de desembolsos nos países desenvolvidos. Ainda está engatinhando no Brasil. Com o Marco das Garantias e a nova regulamentação do BC, esperamos que cresça significativamente e baixe bastante o custo do crédito para as pessoas físicas — disse ao GLOBO o Secretário de Reformas Econômicas, Marcos Pinto.
O home equity passa a ser oferecido em duas modalidades. Na garantia estendida, explica o jornal O Globo, “o novo crédito só pode ser firmado com o mesmo banco e não pode exceder o prazo final ou o valor garantido na operação original. Isso vale tanto para a hipoteca, quando a propriedade do imóvel é do tomador, quanto para a alienação fiduciária, em que a propriedade é do credor. O financiamento da casa própria representa uma primeira alienação fiduciária, por exemplo”. Na garantia superveniente, por sua vez, aponta a mesma fonte, “o novo crédito pode ser contratado com qualquer banco e com prazos diversos, mas só vale para alienação fiduciária, e a propriedade fica com o credor da primeira operação. Se houver calote, a prioridade é da operação mais antiga”.
Segundo a ABECIP, o home equity cresceu 54% em 2024, quando os bancos começaram, ainda que timidamente, oferecer mais de um empréstimo com um mesmo imóvel dado como garantia, o que agora é permitido por lei. Presidente da entidade, Sandro Gamba acredita que a regulamentação do Marco das Garantias destravará o mercado. “É um novo mercado sendo criado, resumiu ele, em entrevista ao O Globo. Por sua vez, a Federação Brasileira dos Bancos (Febraban) disse que o home equity “também é positivo pois reduz o risco do crédito”. Ou seja, é bom para todos.
De olho na evolução do home equity, o Itaú Unibanco oferece novo crédito para aqueles que já têm financiamento imobiliário ou um empréstimo com garantia de imóvel, com juros a partir de 1,55% ao mês (20,3% ao ano) e prazo de pagamento de até 20 anos. O valor começa em R$ 30 mil e vai até o montante já amortizado do financiamento imobiliário original ou do primeiro CGI. “Em um financiamento imobiliário de R$ 500 mil em andamento, em que já foram pagos R$ 200 mil, há a possibilidade de contratar novo empréstimo de até R$ 200 mil, com a mesma garantia, explica o Diretor de Crédito Imobiliário, Consórcio e Veículos do Itaú, Thales Silva.
O Santander também explora o mercado desde julho do ano passado, quando lançou o Use Casa Mais, cuja linha tem condições mais vantajosas em relação a empréstimos sem garantia, com taxa de juros a partir de 1,12% ao mês (14,3% ao ano) e prazos de até 240 meses. “Para o banco, a principal vantagem é a ampliação da base de clientes elegíveis ao crédito com garantia”, esclareceu a Chefe de Negócios Imobiliários do Santander, Elisângela Perussi. No início deste ano, o Banco do Brasil também começou a oferecer o CGI para imóveis já alienados fiduciariamente à instituição (seja por financiamento imobiliário ou um CGI anterior). No primeiro trimestre, o volume de contratações subiu 25% ante o mesmo período de 2024. As taxas variam conforme o perfil do cliente, com prazo de até 238 meses e carência de 60 dias para pagar.