A chamada “pejotização” está deixando de acontecer apenas no mercado de trabalho, e agora avança no mercado imobiliário. Os tributos IBS e CBS podem promover uma carga sobre o aluguel de 35,9% para pessoa física, contra 19,28% para pessoa jurídica e, assim, estão estimulando a criação de holdings imobiliárias. O objetivo é reduzir a carga tributária sobre os aluguéis.
Em entrevista ao Diário do Comércio, especialistas dizem que há um aumento de até 30% no volume de abertura de holdings imobiliárias, por conta do aumento da carga tributária sobre os aluguéis. Mas, segundo eles, as vantagens tributárias sobre a holding acontecerão para proprietários que alugam mais de três imóveis e têm receita bruta anual superior a R$ 240 mil ou no caso de um único aluguel, mas com receita superior a R$ 288 mil anuais.
As novas regras com incidência do IBS e da CBS entram em vigor apenas a partir do ano que vem. Entrevistado pelo Diário do Comércio, Guilherme Manier, sócio do Viseu Advogados, explica que a pessoa física paga 27,5% de imposto de renda sobre o aluguel recebido, mas a partir de 2027 o IBS e o CBS serão acrescidos nesta conta, com uma estimativa de alta de 8,4%. Isso significa que a alíquota para pessoa física subirá para 35,9%. Já a locação por meio de uma empresa imobiliária, o imposto será de 10,88% de imposto de renda e CSLL, mais 8,4% da IBS e CBS, totalizando 19,28%. “Para empresários com mais de quatro imóveis alugados, pode fazer sentido estruturar uma holding. Mas cada caso precisa ser avaliado para ver o que vale mais a pena. Se não há intenção de venda dos imóveis, pode fazer mais sentido operar como pessoa jurídica. Não dá para copiar e colar uma estrutura”, ponderou ele.
Sócia da Lopes Muniz Advogados, Camila Camargo pontua que se a receita bruta anual do locador for de até R$ 120 mil, a tributação da pessoa jurídica será ainda menor, em um total de 13,68% – 2,40% de imposto de renda, 2,88% de CSLL e 8,40% de IBS e CBS. “Com essa receita anual, o locador, se for pessoa jurídica, não terá sequer a tributação na distribuição de dividendos para os sócios”, destaca ela.
Para João Pedro Cunha Rezende, do escritório Peluso, Guaritá, Borges e Rezende, atuar por meio de uma holding imobiliária tem como vantagens a economia fiscal para fins de tributação de aluguel, a centralização da gestão dos imóveis, evitando a formação de condomínio entre herdeiros na sucessão dos imóveis em si e facilita a sucessão, pois, em vez de os imóveis serem individualmente inventariados, transmitem-se as quotas da holding que os detém, o que tende a simplificar e agilizar o processo sucessório. Contra a medida, ele aponta a discussão quanto à incidência de ITBI (imposto sobre transmissão de bens) na integralização de imóveis ao capital da holding, especialmente nos casos em que o município entende que configurada atividade preponderantemente imobiliária (mais de 50% da receita da empresa), o custo fiscal na venda dos imóveis pela empresa tende a ser majorado, se comparado ao da venda pela pessoa física e a mudança da base de cálculo do ITCMD na herança ou doação, já que passa a ser necessário aferir o ‘valor de mercado’ da empresa.
A avaliação geral, segundo o jornal, é de que “a constituição de holding imobiliária deixa de ser uma decisão puramente fiscal e passa a exigir planejamento mais amplo, que envolva sucessão, governança e avaliação de riscos. A reforma não elimina vantagens, mas torna a escolha mais estratégica do que automática. A tendência é de avanço das holdings imobiliárias, mas o novo sistema tributário impõe um freio: sem planejamento, o que parece economia pode virar custo”.