De acordo com uma reportagem publicada pelo jornal Valor Econômico, o Banco Central está debruçado sobre estudos para ampliar o funding do financiamento imobiliário, e as medidas discutidas vão da securitização das carteiras até a revisão dos depósitos compulsórios sobre a poupança. O Presidente do BC, Gabriel Galípolo, chegou a afirmar que a questão da poupança “impõe ao Banco Central e ao sistema financeiro a busca por alternativas de funding” e prometeu para “breve” o anúncio de um novo modelo de financiamento para o setor imobiliário, que funcionará como uma espécie de ponte entre o sistema baseado na poupança e as fontes de mercado.
“O desenho que o BC gostaria de emplacar passa pelo desenvolvimento de um mercado secundário. As instituições financeiras venderiam pedaços de suas carteiras de crédito imobiliário ‘empacotado’ na forma de certificados de recebíveis imobiliários (CRI). Com isso, abririam espaço em seus balanços para fazer novas operações. Os bancos, no entanto, consideram a ideia inviável no curto prazo por causa do patamar elevado dos juros no Brasil. Como as taxas previstas nos contratos de crédito imobiliário estão, hoje, abaixo dos juros de mercado, a venda das carteiras para um investidor exigiria um ágio muito grande, afirmam três fontes a par do assunto”, escreveu o Valor.
O objetivo do Governo é fazer um movimento contrário à queda estrutural do saldo da poupança, historicamente a principal fonte de recursos da casa própria. Líder em crédito imobiliário, com mais de 88% deste mercado, a Caixa já afirmou, publicamente, que está estudando possibilidades de securitização, como a criação de um fundo de investimento em direitos creditórios (FIDC) com recebíveis imobiliários. Sua Vice-presidente de Habitação, Inês Magalhães, disse, no entanto, que “a discussão sobre mercado secundário fica difícil com juros altos”, ou seja, é uma saída a longo prazo.
Os bancos defendem, segundo o Valor apurou, soluções mais imediatistas, como a mudança da fórmula dos depósitos compulsórios da poupança, “algo além de uma simples redução do valor a ser depositado”, de acordo o jornal. “A redução do recolhimento também é defendida pelos bancos. No ano passado, a Caixa sugeriu uma diminuição de 5 pontos percentuais na parcela dos depósitos de poupança que tem de ser recolhida no BC, que passaria assim de 20% para 15%. Há, ainda, um pleito do setor para que as Letras de Crédito Imobiliários (LCI) possam voltar a ter prazo mínimo de três meses – retornando à regra que vigorou até o começo de 2024. Na ocasião, o Conselho Monetário Nacional ampliou o piso para 12 meses, numa tentativa de corrigir distorções no mercado de títulos incentivados. Diante de queixas das construtoras, o prazo mínimo foi revisado para nove meses e, depois, para seis meses, mas as empresas consideram a mudança insuficiente para a atratividade desses papéis”, ressalta o Valor.
De acordo com a Associação Brasileira de Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), enquanto a participação da poupança na estrutura de funding caiu de 39%, em 2022, para 32% no fim do ano passado, o FGTS ficou estável em 27% e a LCI passou de 12% para 17% no mês o período.