Com os 30 anos do Plano Real como tema de fundo, o jornal Valor Econômico publicou um artigo, intitulado “Crédito imobiliário rumo à maturidade”, onde mostra “a expansão do mercado de capitais e a decadência da poupança como funding do crédito imobiliário”. Segundo o jornal, cada vez menos o setor imobiliário depende da poupança, de subsídios e de crédito direcionado por conta do crescimento de alternativas de longo prazo e retorno ajustado ao risco, como, por exemplo, os fundos de CRI, oferecendo ao segmento um novo horizonte pela frente. “Os projetos imobiliários ganham fôlego com novas fontes de financiamento, enquanto os investidores têm acesso a produtos mais sofisticados, com o mercado mais flexível e eficiente”, garante o Valor.

O artigo relembra que antes do real o mercado de capitais era muito incipiente, e cabia à poupança defender os pequenos poupadores contra a inflação e alta liquidez para suas economias, ainda que oferecendo baixa rentabilidade. E que os bancos, por sua vez, captavam esse dinheiro e o direcionavam para o financiamento imobiliário, especialmente para a classe média. “Porém, a partir das reformas iniciadas em 1994 este cenário começou a mudar. Apesar das flutuações típicas de um país emergente, nossa inflação recuou, os instrumentos institucionais como a alienação fiduciária foram aperfeiçoados, o brasileiro ganhou mais educação financeira, o mercado de capitais finalmente se desenvolveu, a liquidez aumentou e a poupança foi perdendo espaço na carteira dos investidores”, relata o Valor.

O artigo destaca que em 2023, mesmo com uma Selic nas alturas, acima dos 13%, a poupança começou a despencar: o tradicional investimento rendeu 6,2% ao ano, enquanto CDBs e Tesouro Selic, por exemplo, chegaram a remunerar os investidores em mais de 13%, ou seja, mais do que o dobro de retorno. “Consequentemente, a redução da atratividade da poupança reduziu a disponibilidade de crédito imobiliário. Não, em função da demanda, o próprio mercado de capitais passou a preencher esta lacuna. Com a necessidade de novas fontes de financiamento, uma das principais soluções que ganhou força foram os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que securitizam fluxos de pagamentos de contratos imobiliários e permitem que investidores financiem o setor de maneira mais direta. Só em 2023, os CRIs movimentaram cerca de R$ 48 bilhões em novas emissões, enquanto a caderneta de poupança acumulou resgate líquido de R$ 87 bilhões”, expõe o Valor.

Segundo o jornal, mesmo diante de um estoque atual da poupança próximo de R$ 1 trilhão, o mercado de capitais já está no mais alto lugar do pódio quando o assunto é funding do crédito imobiliário. “Ao final de 2023, produtos como CRIs, FIIs e LCIs aumentaram sua participação para 38% (em 2021 eram 24%), enquanto fração da poupança caiu para 36% (versus 49% em 2021). Os 26% restantes foram provenientes do FGTS”, informa o Valor.

“Portanto, a decadência da caderneta de poupança não representa uma ameaça ao setor imobiliário. Pelo contrário, ela evidencia o amadurecimento da economia brasileira e da indústria que finalmente passa a ter no mercado de capitais sua principal fonte de financiamento, a exemplo do que ocorre nas economias desenvolvidas a quase um século”, finaliza o artigo, mostrando que a maturidade do setor imobiliário vem a passos largos.