O volume de recursos para financiamento da casa própria passou de R$ 1,63 trilhão registrados em julho de 2021 para R$ 1,80 trilhão contabilizados no mesmo mês de 2022. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), cresceu para R$ 2,04 trilhões em julho deste ano e, neste montante, estão incluídos todos os tipos de instrumentos de crédito atrelados a bens imobiliários, representando uma alta de 25% no período. Mesmo diante de juros ainda altos, o crédito imobiliário vem batendo recorde atrás de recorde, e um dos motivos é a diversificação das fontes de recursos e pela menor dependência dos recursos direcionados, como os da caderneta de poupança.
Fundos, letras e certificados de recebíveis (FIIs, LCIs, LIGs e CRIs) são fontes alternativas de crédito imobiliário que já superaram em termos nominais e relativos a poupança, historicamente a principal origem dos empréstimos para a compra e a construção de imóveis no país. A evolução aconteceu mesmo com o encolhimento de 7,5% do saldo disponível no Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) no período, quando baixou de R$ 798 bilhões em julho de 2021 para R$ 772 bilhões em 2022 e R$ 739 bilhões em julho deste ano.
“Paralelamente, houve uma expansão das fontes alternativas. Juntas, as carteiras totais de fundos de investimento imobiliários (FIIs), letras de crédito imobiliário (LCIs), letras imobiliárias garantidas (LIGs) e certificados de recebíveis imobiliários (CRIs) foram de R$ 338 bilhões em 2021 para R$ 555 bilhões no ano passado e para R$ 765 bilhões este ano, passando a caderneta em volume de dinheiro. A ultrapassagem também aconteceu em termos relativos. A participação da poupança no financiamento total do setor vem caindo ano a ano: de 46% para 43% e, agora, 36%. Por outro lado, as fontes alternativas pularam de 24% para 31% no ano passado e, agora, 38%. Outra cesta importante é o Fundo de Garantia do Tempo de Serviço (FGTS), destinado para a habitação popular, como o Minha Casa Minha Vida. Em volume, o saldo na carteira do fundo cresceu de R$ 440 bilhões para R$ 533 bilhões no período, enquanto em participação nos financiamentos ficou estável em 26%”, relata o jornal O Estado de São Paulo, em artigo sobre o tema.
“Percebemos como outras fontes de financiamento vêm ganhando importância no mercado. Isso ainda não acontece na velocidade com que a gente gostaria, por conta dos juros altos e de outros problemas estruturais da economia, mas são avanços relevantes”, afirmou ao jornal paulista o Presidente executivo do Sindicato da Habitação de São Paulo (Secovi-SP), Ely Wertheim. Segundo ele, as incorporadoras tiveram seus projetos limitados pelo volume de dinheiro disponível para financiamentos nas cadernetas e no fundo de garantia por muitos anos, o que explica a importância da diversificação de fontes de financiamento. “Ainda dependemos da caderneta de poupança como fonte de recursos para a construção. O incorporador ainda vai ficar muito tempo agarrado a ela”, completou ele.
Wertheim informou que o Secovi-SP e a B3 firmaram um acordo com o objetivo de aproximar as incorporadoras de pequeno e médio porte ao mercado financeiro, para que novas portas para o financiamento imobiliário se abram. O presidente da Associação Brasileira das Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc), Luiz França, concorda com a necessidade de diversificação. “A poupança não vai acabar, mas a diminuição da sua dependência é fundamental, porque assim não limitamos a expansão do mercado à disponibilidade de recursos dela. Enquanto a poupança é uma piscininha, o mercado financeiro tem muito mais recurso para colocar no crédito imobiliário”, disse ao Estadão, lembrando que hoje existem 28 incorporadoras listadas na Bolsa, das quais sete abriram o capital entre 2019 a 2020, levantando R$ 9 bilhões. “Não é só uma questão de levantar dinheiro, é um sinal de confiança dos investidores no setor. As empresas amadureceram e melhoraram a governança para entrar no mercado de capitais”, avalia ele.
Por sua vez, o Presidente da Associação Brasileira de Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança (Abecip), José Rocha Neto, garante que não faltará recursos para financiar o setor, mesmo diante da queda do volume de empréstimos esse ano. “Não existe restrição de recurso. O que acontece é que o recurso está um pouquinho mais caro, aí ele freia. A mensagem boa é que existem fontes alternativas de funding que têm ganhado peso no financiamento do setor. Nos próximos 10 a 15 anos, se o mercado não atingir o nível de maturidade em que possamos deixar de ter os recursos direcionados, é importante que tenha continuidade na política de governo capaz de dar sustentação para a poupança. Se não, vai acabar encarecendo o funding”, disse.