O Governo Federal anunciou que a estatal Emgea (Empresa Gestora de Ativos) comprará parte da carteira de crédito imobiliário dos bancos e liberará dinheiro para novos financiamentos da casa própria, mas a novidade ainda não saiu do papel. E pior: travou diante de um impasse jurídico. A verdade é que o Governo ainda não encontrou uma forma de viabilizar a operação, sem geração de prejuízo para a Emgea. E representantes da empresa já alertaram o Ministério da Fazenda sobre esta situação, pontuando que a compra de carteiras só acontecerá por meio de uma blindagem jurídica robusta.

“O governo de Luiz Inácio Lula da Silva (PT) ainda não encontrou uma fórmula para viabilizar a operação sem que ela gere prejuízo para a companhia. Adotar medidas que sabidamente são prejudiciais às finanças da empresa pode gerar punição aos gestores. A avaliação da companhia é que o respaldo precisa ir além da autorização legal para a realização da operação, incluída na MP (medida provisória) do programa Acredita, que está em vigor”, escreveu o jornal Folha de São Paulo, em artigo sobre o assunto.

A Folha lembra que a Emgea é uma empresa comercial não financeira, portanto a palavra final que deve prevalecer é do acionista. Os parâmetros gerais da política precisariam ser aprovados em assembleia geral de acionistas, diz o jornal, pontuando que a situação é mais flexível do que a dos bancos estatais, que precisam seguir uma série de regulações. “Nesse contexto, o comando aprovado em assembleia geral seria suficiente para proteger os gestores e direcionar eventuais questionamentos de órgãos de controle à União”, afirma a Folha.

Reservar parte dos recursos da Emgea para buscar investimentos mais rentáveis no mercado financeiro e, assim, compensar o prejuízo com a compra das carteiras de crédito seria a alternativa para efetivar a novidade. No entanto, especialistas dizem que tal ação reduz a potência da medida sobre o mercado imobiliário.

“Um dos modelos possíveis seria constituir um fundo, abastecido com os recebíveis dos financiamentos habitacionais, e emitir cotas de dois tipos: sênior, para investidores externos, e subordinada, destinada à própria Emgea. Em um exemplo hipotético, se a empresa comprasse uma carteira de R$ 1 bilhão, seriam emitidos R$ 900 milhões em cotas sêniores e R$ 100 milhões em cotas subordinadas. As cotas subordinadas são as últimas na fila de recebimento dos recursos. Significa na prática que a empresa jamais veria a cor do dinheiro de seu investimento. Por isso, a aplicação seria facilmente questionável por órgãos de controle”, acrescenta o jornal paulista.

O jornal finaliza o artigo dizendo que “diante dos desafios, a avaliação no Governo é de que a securitização no mercado imobiliário só deve começar a rodar em 2025. Até lá, o Governo precisa obter apoio no Congresso para aprovar a MP do Acredita, mudar o estatuto da Emgea e descobrir uma fórmula capaz de equacionar os problemas”.