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Mercado de crédito imobiliário busca fontes alternativas para o financiamento da casa própria

Funding alternativo à poupança precisa ter taxas mais atraentes, menos afetado pela Selic

“Os recursos estão no limite da capacidade de financiamento da habitação. Em 2024, a questão da habitação está resolvida. Em 2025, não sabemos”.


A frase, dita pelo Presidente da Caixa, Carlos Vieira, é um preocupante alerta para o mercado de crédito imobiliário, que está em busca de fontes alternativas para o financiamento da casa própria, com taxas mais atraentes, que atraiam mais e mais compradores. A engenharia financeira busca um funding alternativo a poupança e que seja menos afetado pela Selic, ainda muito alta.


Líder histórico em crédito habitacional, com nada menos do que 68% do mercado, a própria Caixa se vê diante deste imbróglio, pois hoje o banco está “sobreaplicado” em poupança, utilizando 88% dos depósitos para financiar sua carteira de crédito. “O problema é que a poupança está minguando desde 2021, o que gera dúvidas sobre o futuro do crédito imobiliário. Com a Taxa Selic hoje em 10,5% ao ano, outros investimentos conservadores, como Tesouro Direto ou títulos bancários, tornam-se muito mais atraentes. Por outro lado, os financiamentos imobiliários não param de crescer, demandando cada vez mais recursos. A preocupação do Governo, dos setores de construção e incorporação e dos bancos é travar o mercado imobiliário, um importante indutor do crescimento da economia e da geração de empregos. Dinheiro não vai faltar, o problema é a que custo. Se as taxas aumentarem muito, o acesso à casa própria, principalmente pela classe média, pode cair”, relata O Globo, em uma ampla reportagem sobre o assunto.


Os resgates líquidos do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) chegaram a R$ 205,1 bilhões do início de 2021 até maio deste ano. Nesse período, o saldo da modalidade caiu 6,5%, para R$ 749,6 bilhões, ao passo que o estoque do crédito imobiliário saltou 50,2%, de R$ 712,8 bilhões para R$ 1,07 trilhão, o equivalente a 10% do PIB. Assim, a poupança vem perdendo espaço: de acordo com dados da Associação Brasileira de Empresas de Crédito Imobiliário e Poupança (ABECIP), ela saiu de 46% em dezembro de 2021 para 34% no fim de 2023. No entanto, nesse mesmo período, o funding de mercado, como Fundos de Investimento Imobiliário (FII) e Letras de Crédito Imobiliário (LCI), cresceu de 27% para 40%.


A Caixa afirmou, por meio de nota, que “o ano de 2023 e o primeiro trimestre de 2024 foram marcados por ações de incentivo para captação em letras na Caixa, com oferta de taxas mais atrativas”. O problema é que os recursos obtidos no mercado são mais custos. Um bom exemplo é a LCI, remunerada com base no CDI, que tender a seguir a Selic. “O mercado cresceu bastante e demandou bastante crédito. A questão é qual é a equação da taxa de crédito imobiliário ante a adesão ou não dos clientes”, diz o Presidente da ABECIP, Sandro Gamba, pontuando que já houve queda de 5% nas concessões este ano, até abril, tanto para consumidores como para construtoras e incorporadoras, em relação ao mesmo período de 2023.


“Desde que o governo alterou, em fevereiro, o prazo mínimo de vencimento da LCI de 90 dias para um ano, o volume de emissões médio mensal caiu quase 60%. Para resolver o problema, no curto prazo os bancos pedem uma redução do recolhimento compulsório da poupança, a parcela dos depósitos que têm de manter no Banco Central, hoje de 20%. A Federação Brasileira de Bancos (Febraban) calcula que um corte de 5 pontos percentuais poderia liberar R$ 37,5 bilhões em financiamentos”, explica O Globo.


O Governo Federal está atento a todo esse movimento, reconhecendo que o financiamento imobiliário está caro porque os juros se mantém em patamar elevado e os recursos da poupança mingam. Embora não enxergue problemas na oferta de crédito – ainda crescente – o Ministério da Fazenda está apostando no incentivo ao mercado secundário de crédito imobiliário, por meio da ampliação do escopo da estatal Emgea. Uma medida provisória foi editada para permitir que a Emgea possa atuar como securitizadora, comprando carteiras de crédito imobiliário e oferecendo-as em cotas de fundos de investimento ao mercado. “A ideia seria liberar o balanço dos bancos, que são obrigados a reservar uma parte do capital para fazer frente a inadimplência dos empréstimos, para novos financiamentos. Desse modo, haveria uma ampliação da oferta, que tenderia a baixar o custo de crédito”, explica O Globo.


Consultada, a Associação Brasileira de Incorporadoras Imobiliárias (Abrainc) propõe a criação de uma linha de crédito em IPCA, subsidiada com recursos do compulsório da poupança. Também sugere que a Emgea atue como compradora dos títulos de outra securitizadora. Segundo seu Presidente, Luiz França, a Emgea não teria prejuízos, arcando apenas com “a defasagem do tempo” entre a inadimplência e a venda do imóvel.

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