As construtoras e incorporadoras brasileiras não dependem mais apenas do Sistema Brasileiro de Poupança e Empréstimo (SBPE) para financiamento de suas obras. As Letras de Crédito Imobiliário (LCI), os Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) e os Fundos de Investimento Imobiliário (FII) permitem um novo cenário para o funding no crédito imobiliário, abrindo um horizonte para o setor.
É o próprio Presidente da Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, Sandro Gamba, quem fez tal afirmação. “O mercado vive um momento único. Há 10 anos, tínhamos apenas o FGTS e a poupança. Nos últimos três anos, tivemos uma maior distribuição de crédito no mercado, saímos da dependência e agora temos outros caminhos”, disse Gamba, no início de setembro, em São Paulo, durante a realização do Construsummit, evento que reuniu os principais players do mercado imobiliário e da construção civil para debater gestão e tecnologia no setor.
O Presidente da ABECIP foi categórico, afirmando que o setor de crédito imobiliário está “encerrando um ciclo” diante das alternativas de funding que já são uma realidade e fazem a diferença. Gamba disse, ainda, que as alternativas, como as LCI, CRI e FII, tiveram um papel essencial de suportar o crescimento do mercado imobiliário nos últimos três anos, diante de uma taxa da Selic alta e redução efetiva da poupança.
“Entre 2004 e 2005, tivemos a introdução de elementos jurídicos como a alienação fiduciária e o patrimônio de afetação. A previsibilidade da retomada de imóvel trouxe segurança jurídica e permitiu a entrada de novos tipos de crédito. Não à toa, o setor saiu de 3% para 10% do PIB. Porém, se acompanharmos outros países, como o Chile (30%), vemos uma participação maior que 10% do crédito imobiliário no PIB. Então ainda temos mais para crescer”, acrescentou o executivo.
O funding baseado no mercado de capitais para financiamento do crédito imobiliário superou a participação da poupança pela primeira vez na história, em dezembro passado. Obviamente que o FGTS ainda tem uma relevância absoluta no financiamento da casa própria, no entanto especialistas e a própria ABECIP entendem que o cenário mudou, e mudará ainda mais nos próximos anos.
De acordo com a ABECIP, em 2020 a poupança era responsável por nada menos do que 47% do funding do crédito imobiliário, enquanto que em 2023 esse número caiu para 31%. O FGTS, por sua vez, passou de 32% para 29% neste mesmo período, apresentando uma certa estabilização. Outras fontes de funding, entretanto, apresentaram um crescimento consistente e efetivo: o LCI passou de 11% para 22%, o CRI foi de 7% para 11% e o LIG pulou de 2% para 7%.
“As estruturas de financiamentos direcionados têm seu tamanho limitado, mas quando a participação da poupança caiu, o mercado cresceu. É claro que a poupança, que suportou o setor por este período, continua sendo muito importante para o setor, mas não é mais a única opção. No final, as soluções vão se complementar para atender a todos”, acredita Gamba.
O Presidente da ABECIP disse, ainda, que o setor financeiro está receoso com as mudanças propostas pelo Governo para a LCI. Segundo determinação do Conselho Monetário Nacional (CMN), o portador de título de LCI só poderá resgatar o dinheiro investido após nove meses, e a entidade defende que este prazo volte para três meses, exatamente como era antes das mudanças promovidas pelo Governo. “Muitos investidores não têm condições de manter um investimento por tanto tempo. Com o aumento do prazo, eles saem do mercado. É importante voltar ao prazo inicial porque isso ajuda na composição do funding”, salienta Sandro Gamba.