Com o objetivo de estabelecer novas fontes de recursos para a casa própria, a Caixa Econômica Federal e o Ministério da Fazenda se juntaram para estudar alternativas para incentivar os fundos de pensão a investirem no setor da habitação. “Estamos pensando que tipo de alterações na legislação seriam necessárias para fazer com que os fundos possam investir mais na área”, confirmou a Vice-presidente de Habitação da Caixa, Inês Magalhães.
O poderio dos fundos de pensão públicos e privados passa longe da habitação. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades Fechadas de Previdência Complementar (Abrapp), os investimentos de entidades de previdência no setor somam, atualmente, R$ 37,6 bilhões, no entanto este montante representa apenas 3% da carteira de ativos sob gestão delas. E boa parte destes investimentos são aplicados em propriedades comerciais, como prédios de escritórios e shopping centers – o Governo quer que os fundos de pensão invistam no segmento residencial.
O Governo busca por novas fontes de recursos para alimentar o crescimento do crédito imobiliário, principalmente diante da queda da poupança, a principal fonte de recursos para o financiamento da casa própria. Estuda-se incentivos para aplicação em Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), que financiam a compra e a construção de moradias.
“Estamos estudando que tipos de incentivos seriam atraentes”, disse Inês Magalhães. As aplicações dos fundos de pensão já são isentas de imposto, mas, segundo a executiva, uma alternativa poderia ser a isenção tributária para quem emite os instrumentos de dívidas, com redução do custo de captação para as atividades do setor.
De acordo com a Abrapp, as entidades de previdência têm nada menos do que R$ 300 bilhões em aplicações que vencem nos próximos sete anos e que serão reinvestidos. O Presidente da Entidade, Jarbas de Biagi, disse que há espaço para mais aportes no setor imobiliário, porém a alta dos juros é uma barreira para que isso aconteça. “É difícil o investimento imobiliário dar um retorno maior que o das NTN-Bs (Tesouro IPCA+) de longo prazo. Nossa indústria analisa segurança, rentabilidade, solvência e liquidez. E aí o título público é totalmente seguro, com um risco-retorno que atende as nossas necessidades. Se a taxa continuar como está, o título público continuará como o investimento mais atrativo”, avalia de Biagi.
O Presidente da entidade lembra que o Conselho Monetário Nacional (CMN) proíbe, desde 2018, a compra direta de imóveis pelos fundos de pensão e também obriga a venda dos imóveis em carteira ou a transferência para fundos de investimentos imobiliários em um prazo de 12 anos, que vai vencer em 2030. A entidade aguarda a revisão desta norma. “Era previsto que isso acontecesse em junho, mas não foi. Talvez volte para a agenda em setembro ou outubro, mas estamos sem prognóstico. Pode acontecer a qualquer momento”, disse ele.
A entidade defende a desobrigação da venda dos imóveis, preocupada com uma desvalorização dos ativos. “Vai chegar a uma situação em que o fundo terá de vender o bem para qualquer comprador a qualquer preço, com prejuízo aos pensionistas”, alertou de Biagi. A Abrapp também defende a liberação para que as entidades de previdência possam fazer as compras de imóveis diretamente, sem a necessidade de intermediação por meio de fundos imobiliários, pois isso gera custos extras. O pleito do setor é que os fundos possam investir direto em imóveis até o limite de 8% dos ativos sob gestão, como era feito antes das restrições estabelecidas pelo CMN. O Ministério da Fazenda está estudando as reivindicações da Abrapp, classificou o assunto como “bastante complexo” e não definiu um prazo para uma definição. Por meio de nota, o ministério disse que a Secretaria de Reformas Econômicas estuda o tema e o apresentará para apreciação do CMN “no momento que julgar oportuno”.
O Sindicato da Habitação (Secovi-SP) também quer mudanças que estimulem o crédito imobiliário. Em junho, levou ao Governo Federal a proposta de criação de fundos de investimento imobiliário (FIIs) customizados para as entidades de previdência, combinando aplicações de longo prazo, com uma relação de risco-retorno competitiva. Esses fundos de investimento seriam compostos por um mix de Letras de Crédito Imobiliário (LCIs), Letras Imobiliárias Garantidas (LIGs) e Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRIs), assim como operações de financiamento direto a empreendimentos residenciais.
“Esses fundos imobiliários deverão atender critérios específicos de elegibilidade na escolha dos ativos. Com isso, achamos que podemos trazer mais dinheiro para o segmento residencial”, justificou o Economista-chefe do Secovi, Celso Petrucci. Ele reconhece que a alta dos juros atrapalha a captação de novos recursos para o setor imobiliário, mas diz que os mecanismos precisam estar prontos quando o juro baixar. “Pode ser que, quando a Selic chegar a 8,5% ou 9%, o setor da construção consiga competir com outros papéis e atrair mais recursos”, acredita.