Um dos motores mais estáveis do mercado imobiliário brasileiro, o programa habitacional Minha Casa, Minha Vida (MCMV) está despertando um interesse cada vez maior dos fundos imobiliários, principalmente depois da ampliação das faixas de renda. O objetivo é aproveitar um mercado onde há maior velocidade nas vendas, financiado pela Caixa e que se mantém resiliente mesmo diante dos juros elevados.
Uma das iniciativas de destaque é o MCMV11 (BRM Minha Casa Minha Vida III), fundo estruturado pela BRM Asset e coordenado por Itaú BBA e BTG Pactual. A ideia é captar R$ 250 milhões, destinados a um portfólio de mais de 25 projetos em parceria com incorporadoras. De acordo com a BRM Asset, o fundo é destinado a investidores qualificados e terá prazo de cinco anos, prorrogáveis por mais dois. Sua estrutura combina três formatos de investimento — permuta financeira, equity preferencial e equity puro.
“Estamos falando de quase 20 mil pessoas impactadas. É um segmento com vendas fortes e financiado pela Caixa desde o início, o que reduz riscos e contribui para o desenvolvimento urbano. Se você olhar as construtoras listadas na bolsa, as que mais cresceram lucro nos últimos anos são justamente as focadas em habitação popular. É uma tese descorrelacionada de juros: há subsídios e taxas de financiamento menores, o que mantém a demanda aquecida”, afirma o CEO da BRM Asset Pedro Fernandes.
Gestora do MFII11, 60% da carteira de recebíveis do fundo da Mérito Investimentos está atrelada a projetos do Minha Casa Minha Vida. “A exposição ao MCMV garante resiliência mesmo em períodos de juros altos, porque o programa conta com subsídios e financiamentos acessíveis. Além disso, a criação da faixa 4, que atende imóveis de até R$ 500 mil, amplia o alcance do programa e deve manter o setor aquecido nos próximos anos”, aponta seu CEO, Alexandre Despontin. Segundo ele, “um excedente no custo de obras pode acarretar uma perda expressiva na margem líquida do projeto. Em relação às oportunidades, o modelo de repasse na planta, por exemplo, permite a construção de imóveis com menos exposição de caixa”.
No ano passado, o MCMV entregou 698 mil financiamentos, o maior volume em 11 anos. De recursos foram R$ 13,7 bilhões do Governo Federal, representando hoje metade de todas as unidades lançadas no mercado imobiliário brasileiro.