Desde 2021 que os saques da poupança são maiores do que os depósitos e estão além do valor disponível para as construtoras via SBPE. De acordo com a Associação Brasileira das Entidades de Crédito Imobiliário e Poupança, a poupança apresenta, hoje, um saldo de R$ 752,1 bilhões, valor este disponível para as construtoras tomarem financiamentos via SBPE para viabilizarem seus empreendimentos imobiliários.
“A poupança, hoje, representa 31% da estrutura de funding imobiliário no País. Em 2023, a proporção era de 37%. E a maior parte do FGTS é para financiar o Minha Casa, Minha Vida. O mercado começa a buscar outros mecanismos. É neste cenário que o mercado de capitais faz mais sentido”, destaca o Diretor Executivo da ABECIP, Filipe Pontual, em entrevista ao Estadão Imóveis.
Os resultados negativos da poupança não significam, no entanto, uma queda nos lançamentos imobiliários. Isso porque outras soluções de funding começam a alimentar o mercado imobiliário, como letras de crédito imobiliário lideradas por fundos independentes. Há, até, iniciativas de crowdfunding para tal. As letras de crédito imobiliário têm se apresentado como um importante e crescente financiador de projetos imobiliários residenciais e comerciais, inclusive para empreendimentos do Minha Casa, Minha Vida.
A fintech Makasí, por exemplo, está oferecendo capital de giro para construtoras por meio de um novo Certificado de Recebíveis Imobiliários (CRI) de R$ 120 milhões, voltado ao financiamento de projetos do MCMV. “Não é um crédito concorrente à Caixa, nos propomos a disponibilizar um crédito complementar aos projetos. A construtora precisa percorrer uma longa jornada no início do desenvolvimento imobiliário até acessar, de fato, o financiamento. Sem esta linha de giro, muitas empresas não conseguem nem lançar o empreendimento. Nosso produto surge para mitigar o risco e garantir que o capital necessário esteja disponível no momento certo. O dinheiro pode ser usado, por exemplo, para terminar de quitar o terreno”, explica o fundador e CEO da fintech, Caio Bonatto.
O executivo informa que o CRI deve apoiar entre dez e 20 incorporadoras de médio porte que já atuam no MCMV. Lançado em parceria com a RBR Asset, se trata do segundo CRI captado pela Makasí – o outro, no mesmo valor, foi lançado em novembro do ano passado e foi dedicado ao financiamento de construção residencial para pequenas e médias incorporadoras e pessoas físicas. A aposta da empresa é na transparência do produto para atrair investidores. Bonatto destaca que a linha não exige garantia imobiliária das incorporadoras. A fintech espera que até o fim deste ano 25% da sua carteira estejam baseados na Faixa 4 do MCMV, para famílias com renda de até R$ 12 mil.
De acordo com números da ABECIP, a construção civil foi financiada em março deste ano com R$ 739 bilhões do SBPE e R$ 652 bi do FGTS. Os CRIs, Fundos de Investimento Imobiliário (FIIs), Letras de Crédito Imobiliário (LCIs) e Letras Imobiliárias Garantida (LIGs) geraram, somados, R$ 1,050 trilhão. Isso significa que há um horizonte pela frente para financiar o crédito imobiliário.
Os agentes financiadores procuram soluções para o mercado imobiliário, e mesmo o crowdfunding, a popular vaquinha, é escolhido para financiar empreendimentos. A fintech Finme é uma das inovadoras neste campo, e sua missão é permitir que qualquer um possa investir em projetos imobiliários. “Bons projetos são descartados por causa de requisitos exagerados das instituições financeiras e fundos imobiliários. Mesmo uma boa operação, com bons parceiros e bons números, mas que não atinge o VGV esperado, acaba reprovada. Entendo que grandes fundos vão priorizar grandes projetos. Por isso, quero acolher os negócios pequenos”, aponta ao Estadão Imóveis o CEO da Finme. Felipe Vergasta.
Segundo ele, a ideia é diminuir os critérios eliminatórios e englobar projetos de forma geral. “A cada trimestre, emitimos relatórios que são distribuídos para os investidores. Hoje, temos de 150 a 200 investidores que estão com 200 mil aportados. Orientamos que os investidores comecem por outros caminhos antes de vir para este tipo de aporte. É um negócio com pouca liquidez e que exige maior qualificação. O primeiro passo deveria ser montar uma carteira mais tradicional, com renda fixa e variável”, explica ele.
“Não existe uma bala de prata para o mercado imobiliário. Pode ser um crowdfunding, um acordo do banco com a securitizadora, uma letra de crédito imobiliário”, finaliza o Diretor da ABECIP, lembrando que a alta dos juros, a queda na poupança e o protagonismo do mercado de capitais são os principais fatores que promovem uma transformação na estrutura de funding do mercado imobiliário.