O novo modelo do SFH pode ampliar a vida útil do funding imobiliário, no entanto os juros elevados ainda são um desafio para a execução. É o que apontaram representantes da incorporação, dos bancos e do mercado financeiro, durante o painel “Funding Imobiliário e o Novo SFH: Regras, recursos e execução”, realizado durante o Encontro Internacional da Indústria da Construção (ENIC 2026), organizado pela Câmara Brasileira da Indústria da Construção (CBIC).
Mediador do debate, o Vice-presidente da Indústria Imobiliária da CBIC, Eli Wertheim, sustentou que a mudança nas regras do SFH foi resultado de uma mobilização das entidades do setor a partir da leitura, feita pelo Governo e pelo Banco Central, de que a poupança estaria em processo de esgotamento como fonte de crédito imobiliário. Entretanto, ressaltou que embora a caderneta tenha perdido atratividade, ainda não se pode abrir mão desse funding. “Nós entendemos a dificuldade da caderneta de poupança. É um ativo que, principalmente para os jovens, tem seus dias contados. Mas não temos a visão de que o funding imobiliário está na UTI”, disse ele.
A CBIC aponta que com as novas regras, recursos que antes ficavam retidos no Banco Central poderão ser usados no crédito imobiliário, sobretudo no financiamento da casa própria. E também que houve atualização do limite de valor do imóvel enquadrado no SFH, para até R$ 2,5 milhões, com teto de juros de 12% ao ano. Wertheim acredita que essa mudança dará fôlego ao sistema. “Só no compulsório estamos falando de 20% que agora pode ser usado no financiamento imobiliário. Isso é muito dinheiro. Não é pouco dinheiro”, afirmou o executivo.
Para Wertheim, a principal preocupação é como esse modelo vai funcionar na prática. “Pelo novo sistema, o banco poderá usar recursos da poupança por menos tempo do que dura o contrato com o comprador. Em um financiamento de 30 anos, por exemplo, a poupança pode cobrir apenas uma parte do período. Depois, o banco terá que buscar outras fontes de recursos. A ideia é preservar a poupança e estimular novas formas de financiamento”, aponta.
Para Felipe Pontual, Diretor Executivo da ABECIP, que participou do debate, o modelo tem potencial para ampliar o crédito, mas depende de ajustes e, sobretudo, de um ambiente macroeconômico mais favorável. “O novo modelo tem tudo para funcionar e gerar uma quantidade maior de carteiras no Brasil”, disse. “Mas há uma implicação muito séria: se o juro brasileiro não cair para baixo de 12%, vai tornar todo o financiamento bastante complicado. Os bancos fizeram uma coisa natural. Usam o funding da poupança para financiar a pessoa física, que é um crédito de longo prazo, de 20, 25 ou 30 anos. Para a incorporação, acabam usando dinheiro livre, que é mais caro, mas tem prazo mais curto”, ponderou.
Também participante do painel, a sócia do BTG Pontual, Carolina Avancini, disse que esse movimento tem aproximado as incorporadoras do mercado de capitais, diz Carolina Avancini. Segundo ela, responsável pela estratégia imobiliária do banco, a indústria financeira tem ampliado o leque de produtos voltados ao setor, especialmente via CRIs, fundos imobiliários, operações de crédito estruturado e compra de carteiras. “As incorporadoras sentiram essa escassez de recursos e vêm procurando o mercado de capitais. A LCI, combinada com recursos de poupança, talvez seja a solução de longo prazo. Mas, para a incorporadora, faz sentido captar um financiamento um pouco mais caro e deixar o dinheiro mais barato para a pessoa física.”, afirmou.
Celso Petrucci, Diretor de Economia do Secovi-SP, também presente neste debate, lembra que o amadurecimento do sistema de garantias e dos instrumentos de financiamento foi decisivo para que o setor chegasse ao momento atual. O diretor de Economia do Secovi-SP lembrou que fundos imobiliários, SFI, marco de garantias e regulação do mercado de capitais foram construídos ao longo de décadas. “Só agora chegamos a uma hora em que podemos debater diversas fontes de recursos, em um mercado maduro, com obras andando em torno de 900 mil unidades no país”, disse o executivo.