Diante do aumento dos insumos da construção civil e crédito restrito, pequenas e médias incorporadoras estão buscando investidores de Certificados de Recebíveis Imobiliários (CRI) para renegociar termos de dívidas. Enquanto as grandes incorporadoras dão conta de juntar recursos para finalizar suas obras, as pequenas e médias empresas do setor negociam aportes ou lançam mão do atraso do pagamento da remuneração e deixam de cumprir com cláusulas restritivas.
De acordo com uma reportagem do jornal Valor Econômico sobre o assunto, as atas de assembleias de investidores de CRI registram tais negociações nos últimos meses. Essas atas são enviadas à Comissão de Valores Mobiliários (CVM), e o Valor citou como exemplo a incorporadora Zarin Participações, do interior paulista, que conseguiu em abril aprovar com os “crizistas” a concessão de carência de seis meses para pagamento de amortização da dívida. O jornal também cita a cearense Manhattan, cujos investidores aprovaram a liberação de recursos do fundo de reserva “para a evolução das obras”.
Em entrevista ao Valor, o Diretor-presidente e fundador da securitizadora Virgo, Daniel Magalhães, afirmou: “Algumas companhias precisaram renegociar porque o custo estourou. Há também exemplos em que foi levado ao investidor a possibilidade de uma tranche adicional para financiar o fim do empreendimento”. Segundo ele, tais situações vividas por pequenas e médias incorporadoras são reflexo de projetos que começaram em meio à pandemia e estão em fase final de conclusão. “O principal interesse não é assumir um prédio inacabado, mas conseguir o retorno do investimento”, concluiu, ressaltando que os fundos que investem em CRIs se mostram dispostos a buscar uma solução que permita a conclusão das obras.
“O avanço do custo foi algo que atrasou bastante o cronograma das obras dos incorporadores. O cenário de taxas de juros elevadas também trouxe um desafio adicional na venda dos produtos”, pontuou o sócio e Diretor da securitizadora Habitasec, Marcos Ribeiro do Valle. “Nos últimos anos, com o desenvolvimento de instrumentos de crédito, como os CRIs, as pequenas e médias incorporadoras passaram a buscar mais o mercado de capitais para financiar suas atividades. Como em alguns casos não há o mesmo nível de controle de processos de uma empresa grande, elas acabam sofrendo com questões como o atraso no cronograma dos empreendimentos. Os casos de reestruturação que temos acompanhado têm relação com atraso nas obras. Esse é um problema que afeta todas as empresas do setor, mas vejo que na pequena e na média, os investidores são mais sensíveis”, complementou Fábio Cascione, sócio do Cascione Advogados, também ouvido pelo Valor.
“No mercado de CRIs, em geral, houve um leve avanço da inadimplência nos últimos meses. O percentual de CRIs que registraram um evento de default, ou seja, atrasaram ou deixaram de pagar o serviço da dívida em abril ficou em 14,1%, segundo levantamento do Clube FII. Em dezembro, eram 13,6%. Na mesma base de comparação, a participação de CRIs com vencimento antecipado e não repactuado teve uma variação pequena, passando de 2,46% para 2,64%”, relatou o Valor Econômico.