O Superior Tribunal de Justiça (STJ) firmou posição eliminando de vez a tese do “falso sobejo” na alienação fiduciária de bens imóveis, consolidando-a como instrumento de crédito sólido e previsível, beneficiando tanto credores quanto devedores. Desta forma, o STJ reforça a segurança jurídica de uma das garantias mais utilizadas em financiamentos, revertendo em maior previsibilidade às instituições financeiras, investidores e consumidores.

A alienação fiduciária de imóveis consolidou-se como a principal garantia nos contratos de financiamento habitacional no Brasil, ampliando o sonho da casa própria com prazos mais longos e juros menores, já que os credores oferecem um instrumento mais eficiente para a recuperação de crédito. A segurança jurídica do instrumento, no entanto, vinha sendo abalada pela tese do “falso sobejo”.

Em caso de inadimplência do contrato, a lei determina que sejam realizados dois leilões públicos para a venda do imóvel dado como garantia, e diante da falta de interessados o bem é consolidado em nome do credor como forma de quitação da dívida. A tese do “falso sobejo” definia que o credor deveria pagar ao devedor fiduciante a diferença entre o valor de avaliação do bem e o saldo devedor do contrato, sob a justificativa de se evitar o enriquecimento sem causa da instituição financeira. Ou seja, criava-se uma sobra fictícia, sem que tivesse havido alienação efetiva do bem, impondo ao credor um ônus que a lei não previa.

“Essa posição encontrou guarida em algumas decisões judiciais, inclusive no âmbito do próprio Superior Tribunal de Justiça (STJ). Como exemplo, cita-se o AgInt no AREsp 2039395/SP (julgado em 15 de agosto de 2022, pela 4ª Turma), em que a Corte acolheu tese semelhante de restituição. Tais precedentes geraram insegurança, uma vez que davam ao texto legal interpretação que extrapolava a literalidade do artigo 27, parágrafo 5º, da Lei nº 9.514/97. Em paralelo, diversos tribunais estaduais, notadamente o Tribunal de Justiça de São Paulo (TJSP), passaram a fundamentar condenações à restituição de valores com base em princípios como a função social do contrato e a boa-fé objetiva. É o caso da Apelação Cível nº 1017338-30.2023.8.26.0562, julgada em 29 de julho, pela 30ª Câmara de Direito Privado o TJSP, em que se determinou a devolução de valores mesmo em desacordo com a norma vigente, sob o argumento de preservação do equilíbrio contratual“, explicou o jornal Valor Econômico, em artigo sobre o tema.

Segundo o Valor, a ausência de uniformidade elevava os riscos, repercutindo diretamente no custo do crédito. Em última instância, a insegurança judicial poderia ser precificada em forma de juros mais altos para todos os consumidores. “Do ponto de vista econômico, reafirma a segurança jurídica da alienação fiduciária e elimina uma das maiores fontes de controvérsia do sistema. Para os devedores, a consequência prática é a quitação da dívida quando frustrados os leilões, ainda que isso implique a perda do imóvel. Já para os credores, garante-se que não haverá imposição de um pagamento fictício, dissociado da realidade do mercado. E, para o mercado de crédito em geral, a previsibilidade da garantia fiduciária significa manutenção de taxas de juros mais baixas e maior estabilidade, beneficiando toda a coletividade”, defende o jornal.

“A decisão harmoniza a jurisprudência e devolve ao mercado a confiança de que a garantia fiduciária permanecerá funcionando como previsto em lei, sem surpresas interpretativas. Em síntese, a posição firmada pelo STJ afasta definitivamente a tese do ‘falso sobejo’, uniformiza a jurisprudência e fortalece o ambiente de negócios no Brasil. O resultado é a consolidação da alienação fiduciária como instrumento de crédito sólido e previsível, beneficiando tanto credores quanto devedores. Ao privilegiar a estabilidade normativa, o tribunal contribui para um mercado de crédito mais acessível, justo e eficiente, em consonância com os objetivos maiores da política econômica e social do país”, finaliza o Valor Econômico.