Depois de longos quase quatro anos, o Governo finalmente regulamentou, no final de agosto, um novo instrumento de funding para o setor imobiliário, a chamada Letra Imobiliária Garantida (LIG). Ela pode ser emitida por bancos múltiplos, comerciais, sociedades de crédito, caixas econômicas, companhias hipotecárias e associações de poupança e empréstimo. Segundo a Resolução 4.598 do Conselho Monetário Nacional (CMN), a soma dos ativos que integram as carteiras não pode superar 10% do ativo total da instituição emissora enquadrada no Segmento 1 (S1), que inclui os grandes bancos. No caso das demais instituições, como bancos pequenos, o valor não pode passar de 30%. A LIG tem isenção de Imposto de Renda (IR) prevista tanto para residente quanto para estrangeiros e sua remuneração pode ser baseada em taxa de juros fixa ou flutuante, combinadas ou não, desde que de conhecimento público e regularmente calculadas. Outra questão importante é que a LIG pode gerar valor de resgate inferior ao de sua emissão e não pode ter prazo médio inferior a 24 meses. Também é vedado o resgate antecipado ou recompra total ou parcial antes de 12 meses. Segundo o diretor de Regulação do Banco Central, Otavio Damaso, ainda não há uma previsão de quanto a LIG poderá movimentar mas, segundo ele, é importante observar que o crédito imobiliário soma tão somente 10% do Produto Interno Bruto (PIB) brasileiro, enquanto que em outros países emergentes, atinge até 30% do PIB. O executivo acredita que há espaço para esse estoque duplicar ou mesmo triplicar, e citou o caso da Europa, onde o equivalente da LIG, o “covered bond”, alcança 20% do crédito imobiliário local. A LIG é baseada em regime fiduciário e patrimônio de afetação, o que garante que os ativos terão destinação certa para pagamento de problemas eventuais. O instrumento é 100% de mercado, não se comunicando com outros sistemas de crédito direcionado, como os depósitos de poupança. Damaso pontuou que a carteira de ativos pode ser composta por créditos imobiliários, títulos do Tesouro, derivativos e disponibilidades da própria carteira e que a LIG tem de ser registrada em entidade autorizada pelo BC a exercer a atividade de depósito centralizado. E mais: os emissores terão que realizar testes de estresse de três em três meses, para garantir a resistência dos ativos a eventos atípicos. Os agentes fiduciários terão de contratar auditores independentes para tal.

Publicado em 01/09/2017